INTRODUÇÃO AO DIREITO DAS COISAS
1. Conceito, classificação e conteúdo do direito das coisas:
Direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos bem materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem. Ele traça normas tanto para a aquisição, exercício, conservação e perde de poder dos homens sobre esses bens como para os meios de sua utilização econômica.
Contudo, percebe-se que nem todos os bens interessam ao direito das coisas, pois o homem só se apropria de bens úteis à satisfação de suas necessidades. De maneira que se o que ele procura for uma coisa inesgotável ou extremamente abundante, destinada ao uso da comunidade, como a luz solar, o ar atmosférico, a água do mar, etc., não há motivo para que esse tipo de bem seja regulado por norma de direito, porque não há nenhum interesse econômico em controlá-lo. Logo, só serão incorporadas ao patrimônio do homem as coisas úteis e raras que despertam as disputas entre os homens, dando, essa apropriação, origem a um vínculo jurídico, que é o domínio.
O direito das coisas compreende tanto os bens materiais (móveis ou imóveis) como os imateriais, ou seja, os direitos autorais, uma vez que o legislador pátrio preferiu considerá-los “como modalidade especial de propriedade, isto é, como propriedade imaterial, segundo Kohler, ou intelectual, conforme a terminologia de Escarra e Dabin.”.
Os autores têm classificado o direito das coisas do seguinte modo:
a) direito das coisas clássico: é oriundo do direito romano, tendo por objetivo estudar a propriedade, as servidões, a superfície, a enfiteuse, o penhor e a hipoteca;
b) direito das coisas científico: compreende a mesma matéria do clássico, porém com âmbito bem mais amplo, graças ao trabalho da doutrina; e
c) direito das coisas legal: aquele regulado pela legislação, que se preocupa com a situação jurídica da propriedade numa dada época e lugar.
O conteúdo do direito das coisas está contido no Código Civil, no Livro II da Parte Especial. Os arts. 1.196 a 1.510 abrangem a posse, a propriedade e os direitos reais sobre coisas alheias, que podem ser de gozo (enfiteuse, servidão, usufruto, uso, habitação, rendas constituídas sobre imóveis), de garantia (penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária) ou de aquisição (promessa irrevogável de venda).
2. Distinção entre direitos reais e pessoais:
É preciso esclarecer que se o direito das coisas disciplina relações jurídicas que dizem respeito a bens que podem ser apropriados pelo ser humano, claro está que ele inclui tão-somente os “direitos reais”, expressão esta que foi preconizada por Savigny e que vem sendo aceita pela maioria da doutrina e dos Códigos.
No direito romano clássico não houve qualquer preocupação em elaborar uma teoria dos direitos reais, uma vez que, criado pela prática, a sua primeira manifestação foi de poder e não de direito. De modo que não se falava em direitos, mas em ações; consequentemente, a actio procedeu o ius, tanto que os termos jus in re e jus ad rem, utilizados para distinguir os direitos reais dos pessoais, surgiram no século XII por influencia do direito canônico. Com isso consolidou-se a noção de jus in re como categoria distinta da obligatio, sendo que o jus ad rem passou a ser tido como uma espécie jurídica híbrida por interpor-se entre o jus in re e a obligatio, criando uma espécie de zona cinzenta entre aquelas duas relações. Caracteriza-se o jus in re por um poder imediato sobre a coisa, e o jus ad rem pela atribuição ao titular de um poder sobre ela bem maior do que a obrigação.
O direito moderno passou a consagrar essa distinção, que tem sofrido críticas de concepções monistas ou unitárias, que pretendem identificar os direitos reais como pessoais.
A teoria personalista entende que todo direito é uma relação entre pessoas, sendo o direito real uma obrigação passiva universal, ou seja, um dever geral de se abster de qualquer ingerência no bem que está em poder de alguém, que se individualiza toda vez que alguém o desrespeita. (Ferrara, Ortolan, Ripert, Planiol, Windscheid). Demogue, adepto dessa teoria, acrescenta uma ligeira diferença relativa à eficácia, sendo que o direito real passa a ser absoluto (pois é oponível contra todos) e o pessoal, relativo (pois é oponível apenas contra uma ou algumas pessoas determinadas).
A teoria monista-objetivista ou impersonalista procura despersonalizar o direito, patrimonializando-o. Afirma que a obrigação tem um valor econômico que independe do devedor, sendo que o direito real extrai seu valor patrimonial dos bens materiais e o pessoal, da subordinação de uma vontade que se obriga a fazer ou não fazer (Gaudemet, Saleilles).
É preciso deixar bem claro que essas teorias monistas não encontram acolhida em nosso direito positivo, que consagra a já tradicional distinção entre direito real e direito pessoal feita pela teoria clássica ou realista; esta caracteriza o direito real como uma relação entre o homem e a coisa, que se estabelece diretamente e sem intermediário, contendo, portanto, três elementos: o sujeito ativo, a coisa e a inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa e o direito pessoal, como uma relação entre pessoas, abrangendo tanto o sujeito ativo como o passivo e a prestação que ao primeiro deve o segundo.
De tudo o que foi exposto, assinalamos as seguintes diferenças entre direitos reais e pessoais:
a) Em relação ao sujeito de direito: Nos direitos pessoais há dois sujeitos, o ativo (credor) e o passivo (devedor), identificados no instante em que se constitui a relação jurídica. Já nos direitos reais há apenas um sujeito determinado, o ativo, e o passivo é determinável, visto que sua identificação somente se dará no momento em que se der a violação do direito.
b) Quanto à ação: Nos direitos pessoais a ação se dá contra indivíduo determinado, enquanto nos direitos reais a ação se dá contra quem detiver a coisa, sendo oponível erga omnes.
c) Quanto ao objeto: O objeto do direito pessoal é sempre uma prestação positiva (dar, fazer) ou negativa (não fazer) do devedor e o do direito real pode ser coisas corpóreas ou incorpóreas, pois tem por escopo a apropriação de riquezas. Os direitos reais não criam obrigações para terceiros. Afirma Orlando Gomes, a esse respeito, que, quando muito, pode-se admitir que os direitos reais geram uma obrigação passiva universal, consistente no dever geral de abstenção da prática de qualquer ato que os atinja. Alguns, no entanto, importam, para certas pessoas, a necessidade jurídica de ao fazer algo. Portanto, nesses casos, negativa será a obrigação. Ante essa sua fisionomia indaga-se a possibilidade da existência dos direitos reais in faciendo. Trata-se da obrigação propter rem que Santiago Dantas considera uma categoria intermediária entre o direito real e o pessoal, e que consiste nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio ou dos iura in re aliena. Existe essa obrigação quando o titular do direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer certa prestação.
d) Em relação ao limite: O direito pessoal é ilimitado, sensível à autonomia da vontade, permitindo, pelo princípio do numeras apertus, criação de novas figuras contratuais que não têm correspondente na legislação; daí a categoria dos contratos nominados e inominados. O direito real, por sua vez, não pode ser objeto de livre convenção; está limitado e regulado expressamente por norma jurídica, constituindo essa especificação da lei um numerus clausus (CC, art. 1.225, I a X).
e) Quanto ao modo de gozar os direitos: O direito pessoal exige sempre um intermediário, que é aquele que está obrigado à prestação. Impossível é o exercício direto porque depende do consentimento da outra parte, pois limita sua liberdade. Já o direito real supõe o exercício direto entre titular e a coisa, desde que a mesma possa estar a sua disposição.
f) Em relação ao abandono: O abandono é característico do direito real, podendo o seu titular abandonar a coisa, nos casos em que não queira arcar com os ônus. Tal não pode ocorrer quando ao direito de crédito.
g) Quanto à extinção: Os direitos creditórios extinguem-se pela inércia do sujeito: os reais conservam-se até que se constitua uma situação contrária em proveito de outro titular.
h) Em relação à seqüela: O direito real segue seu objeto onde quer que se encontre. O direito de seqüela é a prerrogativa concedida ao titular do direito real de pôr em movimento o exercício de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua injustamente ou seja seu detentor. O mesmo não se pode dizer do direito pessoal.
i) Quanto à usucapião: É modo de aquisição de direito real e não de direito pessoal.
j) Em relação à posse: Só o direito real lhe é suscetível, por ser a posse a exterioridade do domínio; embora haja direitos reais que não comportam posse, como os que recaem sobre o valor da coisa, em virtude da posse com todos os seus consectários continuar com o sujeito passivo, e os de propriedade literária, artística e científica por ser incorpórea.
k) Quanto ao direito de preferência: É restrito aos direitos reais de garantia, consistindo no privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, a responsabilidade da obrigação concentra-se sobre determinado bem do patrimônio do devedor. Em caso de inadimplemento tem o credo o direito sobre tal bem, afastando os demais credores que tenham direito pessoal contra o devedor. Ou seja, o credor pignoratício ou hipotecário tem preferência sobre os quirografários ou comuns.
3. Caracteres fundamentais e classificação dos direitos reais:
Sinteticamente os caracteres jurídicos do direito real são:
a) oponibilidade erga omnes;
b) seu titular possui direito de seqüela e de preferência;
c) adere imediatamente ao bem corpóreo ou incorpóreo, sujeitando-o, de modo direto, ao titular;
d) obedece ao numerus clausus, pois é estabelecido pelo Código Civil e leis posteriores, não podendo ser criado por livre pactuação;
e) é passível de abandono;
f) é suscetível de posse;
g) a usucapião é um de seus meios aquisitivos.
A classificação dos direitos reais deve ser elaborada segundo o critério da extensão de seus poderes. A propriedade é o núcleo do sistema dos direitos reais devido estar caracterizada pelo direito de posse, uso, gozo e disposição. A posse aparece como exteriorização do domínio. Os demais direitos reais foram categorias distintas conforme atinjam o jus disponendi, utendi ou fruendi.
A enfiteuse tem por característica o fato do direito de posse, uso, gozo e disposição estar sujeito a restrições originárias do direito de outrem, absorvendo, portanto, quase toda substância do domínio.
A categoria dos direitos reais de garantia: a propriedade fiduciária, alienação fiduciária em garantia, e, ainda, cessão fiduciária de direitos creditórios oriundos de contrato de alienação de imóveis, o penhor e a hipoteca, que visam o valor da coisa na proporção do débito garantido, afetando o jus disponendi, que se encontra gravado. Igualmente o ônus real oriundo do compromisso ou promessa irrevogável de compra e venda, denominado direito real de aquisição, atinge o direito de disposição, de modo que, quando o devedor aliena o bem que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-lo, subordina-se à obrigação de dar a escritura definitiva.
O usufruto e a anticrese são direitos de usar e gozar do bem, sem disposição.
E, finalmente, temos os direitos limitados a certas utilidades da coisa: servidões, uso, habitação e superfície.
4. Objeto dos direitos reais:
Segundo Serpa Lopes, para que os bens possam ser considerados como objeto do direito precisam ter os seguintes pressupostos:
a) devem ser representados por um objeto capaz de satisfazer um interesse econômico;
b) devem ser suscetíveis de gestão econômica autônoma; e
c) devem ter capacidade para ser objeto de uma subordinação jurídica.
Obedecendo a tais requisitos, o objeto dos direitos reais pode abranger, em função do tempo, coisas presentes e futuras. Só aparentemente a coisa é futura, porque, na verdade, o objeto é atual.
Entendemos que não se justifica restringir o objeto dos direitos reais aos bens corpóreos (móveis ou imóveis), uma vez que há coisas imateriais de caráter patrimonial que são suscetíveis de constituir um objeto jurídico, como as produções do espírito no domínio das letras, artes, ciências e indústria, e que são uma forma especial de propriedade. Muito controvertida é a questão de se saber se os direitos subjetivos, dada a sua natureza imaterial, são suscetíveis de um direito real. Orlando Gomes admite a existência de direitos sobre direitos. Discute-se, porém, sobre a possibilidade de ter um direito por objeto um direito pessoal. Admitido, continua esse civilista, que o usufruto e o penhor podem recair em créditos, que são direitos pessoais, nenhuma dúvida subsiste para uma resposta afirmativa. Desde que o poder do titular se exerça diretamente sobre um crédito, sem intermediário, como se exerce sobre uma coisa corpórea, o direito é de natureza real.
5. Noções gerais sobre a sub-rogação real:
Não se confunde a sub-rogação real com a sub-rogação do direito obrigacional. Na sub-rogação real, o elemento subjetivo permanece o mesmo; substitui-se, necessariamente, a coisa, objeto de uma relação jurídica que sobre ela criou uma destinação certa, quando, por qualquer razão, ela não puder desempenhar sua finalidade ou objetivo.
Para Marc Lauriol seus requisitos são:
a) equivalência entre o valor passivo desaparecido e o valor ativo que o vai substituir, para que seja possível ao novo bem suprir o desequilíbrio oriundo do desaparecimento do anterior;
b) nexo de causalidade entre um e outro, isto é, que a introdução da nova coisa no patrimônio seja um efeito da que existia e que desapareceu.
O Código Civil não destinou um capítulo à sub-rogação real, mas a regulamentou em várias disposições: arts. 1.659, I; 1.659, II; 1.753, § 1°; 1.425, § 1°; 1.911, parágrafo único; e Decreto-lei n. 6.777, de 8 de agosto de 1944.
PROPRIEDADE - INTRODUÇÃO:
1. CONCEITO:
O Direito de Propriedade consiste no poder atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem (corpóreo ou incorpóreo), em sua plenitude e nos limites estabelecidos pela lei, bem como reivindicá-la de quem injustamente a detenha ou possua – Art. 1228.
Elementos do Direito de Propriedade:
· Usar: é o dto de utilizar a coisa da maneira que o dono quiser, porem sem alterar-lhe a substancia. Deve ser exercido dentro dos limites legais.
· Gozar: é o direito de usufruir a coisa – perceber e aproveitar seus frutos e produtos.
· Dispor: é o poder de transferir, alienar ou gravar a coisa de ônus.
· Reivindicar: direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (ação reivindicatória, negatória, ou de dano infecto).
O Direito de Propriedade é aquele que uma pessoa (singular ou coletiva) exerce exclusivamente sobre uma coisa, de maneira absoluta e perpétua. È um dto dotado de complexidade – Art. 1231.
Características do Direito de Propriedade:
· Exclusivo: o dto de uma pessoa sobre a coisa exclui o dto dos demais, podendo seu titular afastar a coisa de quem dela quiser se utilizar.
· Absoluto: consiste na plenitude do dto de propriedade. A propriedade é plena qdo todos os seus dtos elementares (usar, gozar e dispor) se acham reunidos. Não havendo um deles o dto de propriedade passa a ser limitado. Enfim, o dto de propriedade é absoluto qdo seu titular pode fazer da coisa o que lhe convir, estando limitado a lei e ao “interesse publico”.
· Perpétuo: o direito de propriedade subsiste independente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva. Assim, a principio, apenas o proprietário pode dar fim a esse dto, desfazendo-se da coisa.
· Complexo: o dto de propriedade é complexo pois está composto por um feixe de direitos elementares: usar, gozar, dispor, reaver a coisa.
2. LIMITAÇÕES DO DIREITO DE PROPRIEDADE:
Há 3 espécies de limitações impostas ao dto de propriedade: quanto a fonte (leis, regulamentos, convenções, etc); qto ao fundamento (função social, interesse coletivo, utilidade); qto a extensão (limitações especiais).
O direito de propriedade está limitado pela CF (função social), pelo CC, e por legislação extravagante. Além disso, pode receber restrições decorrentes do dto de vizinhança e de cláusulas voluntariamente estipuladas nas liberalidades (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade).
Atualmente as limitações do direito de propriedade se comportam mais como delineadores daquilo que esse direito consiste, do que como meras restrições. Essas limitações definem e contornam a extensão da maneira como o titular pode usar, dispor e gozar de sua propriedade. Em relação ao seu fundamento, a prorpiedade está limitada por critérios de cunho social e pelo critério da utilidade. Os próprios direitos elementares que constituem o direito de propriedade sofrem certas limitações.
O dto de propriedade sofre limitações qto a extensão de área da coisa (propriedade rural, urbana, etc).
OBS: ver arts. 1229 e 1230.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL:
Segundo o CC, a propriedade pode ser adquirida de 3 formas: por registro de títulos, por usucapião, por acessão. Pode ainda ser adquirida por dto hereditário.
1. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR REGISTRO DO TÍTULO:
A) Noções Gerais:
· Direito Romano: sistema dicotômico de aquisição da propriedade – haviam 2 etapas: compra e venda (instrumento particular), gerando um dto pessoal sobre o bem; solenidade pública (“mancipacio”), gerando o dto real. A primeira etapa não transmitia a propriedade do imóvel, sendo necessário para tanto a solenidade publica.
· Direito Francês e Italiano: nos sistemas francês e italiano a transferência do domínio sobre a coisa imóvel se dava com a escritura de compra e venda (acordo de vontades), não havendo necessidade de registro.
· Direito Alemão: sistema dicotômico – a transferência do domínio só se completa com o registro do titulo. No direito alemão o registro possuía valor absoluto, sendo mínimas as possibilidades de cancelamento (o prof. acha que não pode cancelar, mas o Gonçalves admite essa possibilidade).
· Direito Brasileiro: no Brasil o sistema tb é dicotômico: depende do contrato de compra e venda e do registro do título para que a transferência do domínio ocorra. A escritura publica (instrumento de compra e venda) é feita em tabelionato, mas gera apenas dto pessoal. Depois dessa etapa deve-se registrar a escritura no Registro de Imóveis, para que seja gerado o dto real. No sistema brasileiro, porem, o registro do título não tem valor absoluto como no dto alemão. Ele confere ao proprietário uma presunção relativa juris tantum de domínio: feito o registro, presume-se que o dto real pertence à pessoa em cujo nome se registrou, até que se prove o contrário.
B) Princípios:
O sistema de registros públicos brasileiro é regido por alguns pcps:
· Pcp da Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. O registro deve ser aberto e publico, salvo pequenas exceções.
· Pcp da Força Probande (fé publica)/ Presunção: o registro gera presunção a respeito da titularidade do domínio (presunção júris tantum - relativa).
· Pcp da Legalidade: o oficial de cartório deve analisar a legalidade e validade dos títulos que são apresentados para registro, denuncia quaisquer irregularidades para elas possam ser sanadas.
· Pcp da Territorialidade: exige a lei que o registro seja feito na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. Se houver mais de uma circunscrição imobiliária, a atribuição do registro de atos pertinentes ao imóvel deverá ser definida nas leis de organização judiciária.
· Pcp da Continuidade: somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele figura como alienante é a mesma que consta no registro como proprietário.
· Pcp da prioridade: protege-se aquele que primeiro registra seu título.
· Pcpc da Especialidade: o registro deve ser feito com minuciosa individualização do bem, para que seja possível identificá-lo.
· Pcp da Instancia: proíbe o registro “ex oficio” pelo oficial do cartório. O registro deve ser requerido pelo interessado.
C) Escritura Pública, Matricula, Registro e Averbações – Lei Nº 6015/73:
· Escritura Publica:
Consiste num documento solene (deve estar revestido das formalidades exigidas pela lei) através do qual se materializa o ato jurídico ou contrato. Ela é lavrada por oficial publico em Tabelionato ou Consulado brasileiro.
· Matricula:
É ato que antecede o registro e que deve ser feito qdo o imóvel sofrer sua primeira alteração na titularidade. Ela ocorre por ocasião do primeiro registro, sendo que quaisquer posteriores transferências de titularidade serão registradas sob o mesmo nº de matrícula.
A matricula não produz a transferência do domínio, fato que apenas ocorrera com o registro.
A Lei 6015/73 adotou o pcp da unicidade da matricula, segundo o qual cada imóvel terá matrícula própria, de maneira que nenhum poderá ser matriculado mais de uma vez, nem duas matrículas poderão ter opor objeto o mesmo imóvel.
Desmembramento: se parte de um imóvel for alienada, será constituído um novo imóvel com nº de matricula próprio.
Fusão: se dois imóveis contíguos passam a pertencer ao mesmo proprietário, admite-se que um novo e único imóvel se forma, adquirindo novo nº de matricula que substituirá os dois anteriores.
· Registro:
É o ato posterior a matricula que efetivamente acarreta na transferência da propriedade (dto real). Sempre que houver transferência da propriedade com conseqüente registro novo, a matricula inicial será mantida, mas o registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao numero da matricula base.
· Averbações:
São anotações feitas às margens de um registro, indicando as alterações ocorridas no imóvel (em relação a sua situação fática ou a situação jurídica do proprietário).
2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO:
A) Conceito:
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada no tempo, acompanhada de outros requisitos exigidos pela lei. Assim, a usucapião pauta-se na prescrição aquisitiva: se o proprietário não manifesta sua intenção de conservar o domínio sobre o imóvel, e outro, que não titular do domínio, o faz, exercendo sobre a terra permanente atividade (laborativa ou habitacional) por prolongado período, a inação do proprietário faz jus a posse do outro, que poderá adquiri o referido imóvel por usucapião. A prescrição aquisitiva pode recair tb sobre certos dtos reais decorrentes da propriedade, como servidões aparentes, usufruto, uso e habitação.
B) Fundamentos:
O fundamento da usucapião repousa no pcp da utilidade social: os bens servem para serem cultivados, habitados e utilizados. Outros fundamentos: dar segurança e estabilidade a propriedade; e consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio.
C) Requisitos:
Para que a usucapião seja possível alguns pressupostos devem ser verificados: coisa hábil, posse, decurso do tempo, justo titulo e boa-fé. Os 3 primeiros são indispensáveis para qualquer espécie se usucapião, enquanto os 2 últimos são exigidos apenas na usucapião ordinária.
· Coisa Hábil:
O bem deve ser juridicamente possível de ser adquirido por usucapião. Os bens fora do comércio e bens públicos não sofrem prescrição aquisitiva.
Considera-se fora do comércio os bens: naturalmente indisponíveis, insuscetíveis de apropriação pelo homem como o ar, a água do mar etc; legalmente indisponíveis, como bens de usos comum, de usos relacionado as pessoas dos arts. 197 e 198 (causas nas quais não corre a prescrição: entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela; contra os incapazes de que trata o art. 3o; contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra), dtos personalíssimos e órgão do corpo humano; indisponíveis pela vontade humana, como os bens deixados em testamento ou doados com clausula de inalienabilidade (ha controvérsia a respeito da inadmissibilidade da aquisição por usucapião de bem objeto de clausula de inalienabilidade.
Os bens públicos, conforme a CF e o CC de 2002, tb não podem ser objeto de aquisição por usucapião. Assim, somente podem ser objeto de usucapião os bens do domínio particular.
· Posse:
A posse suscetível de usucapião é aquela denominada ad usucapionem e que deve estar revestida de: animus domini - o possuidor deve se comportar como se fosse o proprietário da coisa; mansa e pacífica – posse exercida sem oposição (a oposição judicial, tanto pelo proprietário, qto por terceiros, somente interromperá a prescrição aquisitiva se o possuidor perder a ação); ininterrupta e continua – o possuidor deve se comportar como proprietário durante determinado período, sem interrupções – OBS: 1) a interrupção da posse por esbulho somente ocorre se o possuidor não defendê-la no prazo de 1 ano e 1 dia; 2) a interrupção por ação reivindicatória pelo proprietário somente interrompe a posse se o possuidor perder a ação (se perder conta desde a citação); 3) o CC autoriza que o possuidor acrescente ao tempo de sua posse, a de seus antecessores; e pública, o comportamento do possuidor com animo de proprietário deve ser de conhecimento das pessoas.
· Tempo:
Período de posse continua e ininterrupta exigido por lei. O prazo varia conforme o tipo de usucapião, sendo que seu Maximo é de 20 anos.
Na usucapião extraordinária o prazo é de 15 anos, sendo reduzido para 10 anos se a posse for trabalho ou produtiva – Art. 1238.
Na usucapião ordinária (com boa-fé e justo título) o prazo é de 10 anos, recaindo para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico – Art. 1242.
OBS: o STJ tem admitido que o tempo decorrido entre o ajuizamento e o julgamento da ação pode ser computado para efeitos do usucapião.
· Justo Título:
Justo título é aquele hábil e formalmente adequado a transferir o domínio ou o dto real de que trata, mas que deixa de fazê-lo em função de algum defeito ou vício. Cabe salientar, porem, que o vício não pode ser de forma, nem constituir causa de nulidade (já o anulável não obsta a usucapião).
O justo título é requisito exigido apenas na usucapião ordinária. Para a especial e a extraordinária ele não consiste em pressuposto.
· Boa-Fé:
A posse de boa-fé é aquela adquirida na ignorância de defeitos ou vícios que impeçam a aquisição da coisa. Ela determina a crença do possuidor de que a coisa sob sua posse legitimamente lhe pertence. Cabe salientar que a ignorância do vicio deve ser justificável e desculpável.
A boa-fé é, juntamente com o justo título, requisito exigido para usucapião ordinária.
Boa-fé e Justo título são coisas distintas, porem estão intimamente relacionadas, uma vez que a presença de justo título estabelece uma presunção (relativa) de boa-fé – Art. 1201.
Para autorizar a usucapião ordinária, a boa-fé deve existir desde o começo e permanecer durante todo o decurso do prazo. CRG entende que a superveniente ciência de um vício descaracteriza a boa-fé. Porém o profº, no capítulo sobre a classificação da posse, posicionou-se a favor da manutenção da boa-fé mesmo após a ciência do vicio, desde que no momento da aquisição o vicio era justificadamente ignorado, pois, a “essas alturas” o possuidor já investiu na coisa (ver art. 1242, p. único).
Os requisitos citados podem ser classificados conforme sua natureza: reais, formais e pessoais. Pessoais são os elementos relacionados ao sujeito do pleito, que deve ser apto a adquiri o bem por usucapião. Reais são os pressupostos relacionados à coisa, que deve ser suscetível de usucapião e possuir valor no comercio. Formais são os requisitos impostos pela lei e que variam conforme o tipo de usucapião (tradicional ou especial).
D) Usucapião Tradicional:
· Extraordinária: é aquela na qual não é exigido justo título. São requisitos para concessão de usucapião extraordinária: posse por 15 anos; animus domini; e posse continua, mansa e pacifica – Art. 1238. O citado prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 se a posse caracterizar-se como posse-trabalho (aquela na qual o sujeito investiu – residencial, produtiva ou cultural) – Art. 1238, p. único. A propriedade adquirida por usucapião compreende tb ols direitos reais sobre a coisa (servidão, enfiteuse, ususfruto, uso, habitação, anticrese, etc).
· Usucapião Ordinária: exige-se justo título para sua concessão. São requisitos da usucapião ordinária: posse por 10 anos; animus domini; posse continua, mansa e pacifica; justo título e boa-fé. O prazo referido pode ser reduzido para 5 anos se a posse-trabalho sobre imóvel adquirido onerosamente, com base em registro de cartório posteriormente cancelado (por algum vicio).
E) Usucapião Especial:
São espécies de usucapião com revisão constitucional. Ha dois tipos: usucapião rural (pró-labore); e usucapião urbana (pró-moradia). Ambos não reclamam justo titulo, nem boa-fé.
· Usucapião Rural: é um beneficio instituído em favor da família e do aproveitamento das terras rurais. São requisitos para usucapião rural: posse pacifica e ininterrupta por 5 anos; animus domini; imóvel localizado em área rural; área continua de até 50 hectares (antes da CF de 1988 eram 25 hectares); utilização da terra para moradia e produção; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano) – Art. 1239. Não estão sujeitos a usucapião rural os imóveis públicos (mesmo as terras devolutas). Essa modalidade de posse não admite o acréscimo de tempo de posse anterior para contagem do prazo. Ver: Leis 4504/64 e 6969/81.
· Usucapião Urbana: introduzida pela CF de 1988, aplica-se apenas a terrenos urbanos construídos. Requisitos: posse pacifica e ininterrupta por 5 anos; animus domini; imóvel localizado em área urbana; área continua de até 250 m2; utilização da área para moradia; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano) – Art. 1240. Não estão sujeitos a usucapião urbana os imóveis públicos. A legitimidade para usucapir é da pessoa natural, brasileiro nato ou naturalizado. Admite-se a aquisição por estrangeiro, desde que ele resida no BR. A aquisição por usucapião pode ser utilizada em relação a imóvel urbano inserido em área maior, porém a propriedade está delimitada a área de 250 m2.
Segundo o Estatuto da Cidade, a usucapião urbana pode ser individual ou coletiva.
A Usucapião Urbana Individual do Estatuto da Cidade – Lei 10257/2001 - exige os mesmo requisitos dispostos no CC, explicitando a necessidade da área ser edificada. Admite-se que parte do imóvel seja usado para pequeno comércio, conjuntamente com a moradia. O Estatuto da Cidade prevê a possibilidade do herdeiro legitimo aproveitar a posse do seu antecessor qdo no imóvel residir.
A Usucapião Urbana Coletiva – Lei 10257/2001 – apesar de não prevista no CC, possui gde importância social. Requisitos: animus domini; imóvel localizado em área urbana; área continua superior a 250 m2; impossibilidade de identificar os terrenos ocupados individualmente; utilização por população de baixa renda; área usada para moradia; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano). Não se admite usucapião sobre a propriedade publica.
O Estatuto da Cidade permite a soma da posse anterior para o computo do prazo de 5 anos.
Possuem legitimidade para propor ação de usucapião urbano coletiva, os possuidores ou seu substituto processual. Admite-se que a associação de moradores, regularmente constituído e com personalidade jurídica, represente o pólo ativo, desde que autorizada pelos possuidores. Com relação aos possuidores, devem eles integrar o pólo ativo da lide, visto tratar-se de litisconsórcio necessário. Diante da recusa injustificada, o juiz poderá suprir-lhes a presença ou outorga. Faz-se necessária a participação do MP e os requerentes possuem dto a assistência judiciária gratuita.
O usucapião coletivo da origem a um condomínio especial, no qual as decisões pertinentes à área dependem da participação dos condôminos. A área de domínio coletivo deve ser regularizada com abertura de ruas ou passagem. As vielas já existentes podem ser usucapidas, transformando-se em “servidão”. O MP pode pedir o reordenamento dessas áreas para melhorar as condições de vida da população ocupante.
O rito processual utilizada nessa ação é sumário e o usucapião é concedido através de ação declaratória. O juiz atribuirá frações iguais de área para cada possuidor, independente da dimensão que ele ocupe. A usucapião especial pode ser alegada como defesa e, se reconhecida, pode ser declarada na própria sentença.
Outros:
· Concessão de Usos Especial para fins de Moradia: CF, Art. 183 e MP 2220/201 – teve por objetivo dar ao governo a opção de oferecer outra área aos possuidores que ocupem área publica a mais de 5 anos ininterruptos. As áreas devem ser de até 250 m2, localizadas em zona urbana. É destinada a população de baixa renda, que não possua outros imóveis. Consiste em um benefício gratuito no qual o possuidor recebe o dto de ocupação da área, que permanece sob a propriedade do governo – dto sobre coisa alheia publica.
O herdeiro que residir no imóvel, pode nele permanecer – transmissão por sucessão diferenciada. Além disso, é possível repassar o dto a ocupação através de compra e venda.
Se o imóvel for da União ou do Estado, o requerente deverá retirar um atestado da situação do imóvel e anexar ao pedido. Se for municipal, não é necessária juntada do atestado.
· Desapropriação Judicial: Art. 1228, CC – qdo o possuidor ocupar área de propriedade alheia a mais de 5 anos, porem sem preencher os requisitos da usucapião ordinária, ele poderá permanecer no imóvel, restituindo ao proprietário o valor da área.
· Retificação de Área: Lei 6015/73 e Arts. 212 a 216, da Lei 10931/04 – é utilizada para registrar a aquisição de área anexa, sem recorrer ao tradicional registro de imóveis. Os vizinhos devem manifestar sua concordância.
· Usucapião como instrumento de Reordenamento Urbano: MP 2220/01, Lei 6766/79 e Lei 10257/01 – O MP promover ação contra a administração publica e contra particulares com relação a áreas em estado critico, requerendo o reordenamento paisagístico, sanitário, hidráulico, etc.
· Aspectos Processuais da Usucapião: Arts. 941 a 945, CPC, Arts. 4º e 5º, da lei 6969/81 e Art. 13, da lei 10257/01 - Competência: varia conforme a situação do imóvel (áreas públicas ou fronteiriças a áreas publicas – competência da Justiça Federal). O rito é sumário.
O requerente deve apresentar informações pessoais e relativas ao imóvel, fornecendo documentos qto a identificação da área, antecessores, localização, planta, certidões negativas, etc. Os confrontantes e o cônjuge do réu devem ser citados por oficial de justiça. Os demais podem ser citados por edital.
O valor da causa consiste no valor acrescido ao imóvel devido a aquisição do titulo dew propriedade.
3. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR ACESSÃO:
Acessão é o modo (originário) de aquisição da propriedade, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. Portanto, possui dois requisitos: a) a conjunção entre duas coisas, até então separadas; b) o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra. A coisa principal se chama acedida, e a acessória acedente. Predomina o princípio segundo o qual a coisa acessória segue a principal, porém, com relação às suas conseqüências, aplica-se também o princípio que veda o enriquecimento sem causa.
A acessão pode ser: natural ou física (art. 1248, I ao IV), quando decorre de fenômenos naturais (é de imóvel para imóvel); artificial ou industrial (art. 1248, V – plantações ou construções), quando decorre do trabalho humano (é de móvel a imóvel).
A) Acessão por formação de ilhas (art. 1249):
É quando surgem ilhas ou ilhotas em rios particulares, ou seja, não navegáveis (são públicos os rios navegáveis ou que banham mais de um Estado, nesses casos as ilhas surgidas serão de domínio público). Para saber quem adquiriu a propriedade é só dividir, com uma linha imaginária, o leito do rio em duas partes iguais, tudo o que se formou entre a linha e uma das margens é acrescido aos terrenos ribeirinhos desse mesmo lado, na proporção de suas testadas.
B) Acessão por aluvião (art. 1250):
O aluvião é o aumento gradativo e natural que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que é difícil apreciar a quantidade acrescida. Conforme a regra do acessório segue o principal, esses acréscimos naturais pertencem aos donos dos terrenos marginais, independentemente de pagar indenização a algum prejudicado.
C) Acessão por avulsão (art. 1251):
A avulsão é o aumento abrupto, decorrente de força natural e violenta. O acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal. Se o proprietário da coisa desfalcada reclamar dentro do prazo decadencial de um ano, o dono da principal, se não quiser devolver, pagará indenização àquele. Todavia, decorrido o prazo, considera-se consumada a incorporação, perdendo o proprietário prejudicado não só o direito de reivindicar, como o de receber a indenização.
Não existe acessão quando ocorre a avulsão de uma coisa não suscetível de aderência natural, ou seja, quando não ocorre a consolidação de duas coisas em uma, conservando cada qual a sua própria individualidade. Trata-se, apenas, de coisas perdidas que devem ser devolvidas ao dono.
D) Acessão por álveo abandonado (art. 1252):
É quando o rio abandona o seu leito. Não importa se é público ou particular, essa extensão de terra que surge pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana do leito abandonado. Não precisam indenizar os donos dos terrenos por onde as águas abriram novo curso, pois é um acontecimento natural.
E) Acessão por construções ou plantações (arts. 1253 a 1.259):
Presume-se que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa. Entretanto, pode ocorrer que:
a) o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, mas com sementes ou materiais alheios;
b) o dono das sementes ou materiais planta ou constrói em terreno alheio;
c) terceiro planta ou edifica com semente ou material alheios e em terreno igualmente alheio.
Como o acessório segue o principal, o que adere ao solo a este se incorpora, portanto o que plantou com sementes alheias em terreno próprio adquire a propriedade destas. Entretanto, para evitar o enriquecimento sem causa, terá que reembolsar o valor do que utilizou, respondendo ainda por perdas e danos, se agiu de má-fé. Vê-se que, mesmo de má-fé, ele adquiri a propriedade das sementes, plantas ou materiais, pois não há interesse social em que se arranque o que plantou ou destrua o que construiu.
Seguindo a mesma lógica, se plantou em terreno alheio, perderá as sementes ou materiais para o dono do terreno, mas se estava de boa-fé terá direito a indenização do valor dos bens utilizados. Já se estava de má-fé, não terá direito a indenização e se o dono do terreno optar por não ficar com a plantação ou construção, quem plantou terá que retirar tudo e pagar perdas e danos.
Art. 1255, § único: se o que ele plantou ou construiu valer muito mais que o valor do terreno e se estava de boa-fé, adquiri o terreno, desde que indenize o dono deste.
Se ambas as partes estiverem de má-fé, funciona como se os dois estivem de boa-fé. Portanto, o dono do solo adquire os materiais, mas tem que ressarcir o seu valor. Se o proprietário presenciou a construção ou lavoura e não impugnou, presume-se que estava de má-fé.
As mesmas regras se aplicam para o terceiro, que não é dono das sementes ou materiais e que os emprega de boa-fé em solo alheio. Portanto, o dono do terreno adquire os acessórios, e o donos dos acessórios tem direito a indenização, podendo cobrá-la do dono do solo se não puder cobrar do que plantou. Importante lembrar que cabe ação rescisória nesses casos de acessão que envolve um terceiro.
Por fim, o código regula a acessão quando há invasão de solo alheio por construção. Entende-se que se a edificação invade o terreno em parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadia, segundo seu justo valor. Mas para ter direito a adquirir a parte invadida dependerá do tamanho desta parte e da sua boa-fé:
“Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.”
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
O Código Civil de 2002 disciplina seis modos de aquisição de propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão.
A) DA USUCAPIÃO:
O princípio que norteia a usucapião móvel é o mesmo da imóvel, isto é, o intuito de emprestar juridicidade a situações de fato que se alongam no tempo.
O CC prevê prazos mais reduzidos para a usucapião de coisas móveis do que a de imóveis, pois segundo o art. 1260 aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Esta seria uma espécie de usucapião ordinária, sendo que a extraordinária está prevista no art. 1261: Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
O possuidor pode acrescentar a sua posse a do seu antecessor, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas, aplicando-se os mesmos dispositivos relativos a usucapião imóvel, também para as causas que suspendem ou interrompem a prescrição.
B) DA OCUPAÇÃO:
Ocupação é o modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de se tornar seu proprietário. Coisas sem dono são as coisas de ninguém (res nullius) ou as abandonadas (res derelicta).
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
Salienta-s que o abandono não se presume, deve resultar claramente da vontade do proprietário de se despojar do que lhe pertence. Ex.: Comandante de navio livra-se da carga, lançando-a ao mar, em virtude do mau tempo. Se ela for recolhida por outra embarcação, assiste ao proprietário o direito de reclamar-lhe a entrega.
C) DO ACHADO DO TESOURO:
Tesouro, segundo o art. 1264 é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, e se alguém o encontrar em prédio alheio, dividir-se-á por igual entre o proprietário deste e o que achar casualmente. O tesouro corresponde a um acessório do solo a que adere, pertencendo por isso ao seu dono do terreno, por isso se este descobri por si mesmo ou por intermédio de operário especialmente encarregado da busca, será o tesouro por inteiro daquele.
Porém, se um operário encarregado de outro serviço descobre o tesouro, deverá dividir a metade com o dono do terreno. Deixará de considerar-se tesouro o depósito achado, se alguém mostrar que lhe pertence.
D) DA TRADIÇÃO:
Pelo nosso CC a aquisição do domínio de coisa móvel só se dá pela tradição, consistindo na entrega da coisas do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em complementação do contrato, com essa entrega, torna-se pública a transferência. A tradição pode ser real, simbólica ou ficta:
A tradição real ocorre quando há entrega efetiva e material da coisa (entrega da coisa; intenção das partes; justa causa)
A tradição simbólica ocorre quando representada por ato que traduz a alienação, como a entrega das chaves da casa ou do veículo vendidos.
A tradição ficta ocorre no caso da traditio brevi manu e da constiuto possessório (claúsula constituti). Neste caso o primitivo possuidor que tinha a posse plena, converte-se em possuidor direto, enquanto o novo proprietário se investe na posse indireta, em virtude do acordo celebrado. Já na traditio brevi manu, ocorre o inverso do constituto possessório, pois se configura quando o possuidor de uma coisa alheia (locatário) passa a usufruí-la como própria. Em ambos os casos o possuidor mantém a apreensão da coisa (corpus) e altera o animus.
Há todavia, casos em que se dispensa a tradição como: na abertura de sucessão legítima; na celebração de casamento com regime de comunhão universal de bens; por força de pacto antenupcial; na compra e venda de títulos da dívida pública; etc...
Feita por quem não é proprietário, a tradição não alheia a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.(art. 1268 CC) Nesse caso, aduz o § 1o que se o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição. Assim, se o proprietário vem a ratificar a aquisição, ou se o vendedor se torna proprietário, fica convalescido o ato realizado pelo adquirente de boa-fé
Porém, não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo (§ 2º do art. 1268 CC), tendo em vista que a tradição é ato complementar do negócio jurídico, assim se este é inválido o outro também será.
E) DA ESPECIFICAÇÃO:
Dá-se a especificação quando uma pessoa, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Esta será do especificador (artista plástico, por ex.), se a matéria era sua, ainda que só em parte, e não se puder restituir à forma anterior.
Se a matéria for inteiramente do especificador, será sua a nova espécie. Porém, se a matéria não for do especificador e este puder transformar a espécie nova na forma anterior (colar de ouro em barra de ouro), ele deverá devolver ao verdadeiro dono a matéria em seu statu quo. Contudo, se for impossível reduzi-la a forma anterior (esculturas em mármore), a solução dependerá da boa-fé do especificador.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova.
§ 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.
Se o preço da mão-de-obra exceder consideravelmente o valor da matéria-prima, existe o interesse social de preservá-la. Ainda que realizada de má-fé, a lei concede a propriedade da obra de arte ao especificador, mas, neste caso, sujeita-se a indenizar o valor da matéria-prima e a pagar eventuais perdas e danos.
F) DA CONFUSÃO, DA COMISTÃO E DA ADJUNÇÃO
Confusão é a mistura de coisas líquidas (gasolina e álcool); Comistão é a mistura de coisas sólidas ou secas (soja e trigo); e Adjunção é a justaposição de uma coisa a outra (tinta na parede)
Se as coisas pertencem a donos diversos e foram misturadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível a separação delas sem deterioração. Porém, se não for possível separa-las, ou se exigindo tal possibilidade é muito dispendioso, subsiste indiviso o todo. A espécie nova será de ambos, cada qual com seu quinhão proporcional ao valor do seu material. Todavia, se uma das coisas puder ser considerada principal, a propriedade da espécie nova será do dono da coisa principal, tendo este, a obrigação de indenizar os outros.
Se a confusão, a comistão e a adjunção resultam de má-fé de uma das partes, pode a outra escolher entre guardar o todo, pagando a proporção que não é sua, ou renunciar à que lhe pertence, mediante indenização completa.
DA PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
O direito de propriedade, sendo perpétuo, só poderá ser perdido pela vontade do dono ou por alguma outra causa legal. O simples não uso, sem as características de abandono não determina a sua perda, se não foi usucapido por outrem, ainda que se passem mais de 15 anos.
O art. 1215 do CC enumera exemplificativamente alguns casos de perda de propriedade, existindo no CC outras causas de extinção, como a usucapião e a acessão. O professor citou na aula outras formas: arrematação, adjudicação, implemento de condição resolutiva, etc.
O art. 1275 prescreve:
“Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.”
A perda da propriedade pode ser voluntária ou involuntária.
A) Voluntária à alienação, renúncia e abandono.
B) Involuntáriaà perecimento e desapropriação
A. 1. ALIENAÇÃO
A alienação se dá por meio de contrato (negócio jurídico bilateral), pelo o qual o titular transfere a propriedade a outra pessoa. Pode ser a título oneroso (compra e venda) ou a título gratuito (doação). Pode ser voluntária (dação), compulsória (arrematação) ou ainda decorrer de um ato potestativo que independe da vontade do proprietário.
Em qualquer caso, os efeitos da perda da propriedade imóvel estão subordinados ao registro do título transmissivo (§ único, art. 1275). A alienação exige escritura pública e registro.
A. 2. RENÚNCIA
A renúncia é ato unilateral, pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa, de forma expressa. O ato renunciativo de imóvel deve também ser registrado no Registro de Imóveis competente (§ único, art. 1275).
A renúncia pode ser feita em benefício de pessoa determinada ou simplesmente veicular o despojamento, tornado a coisa de ninguém (res nullius). A partir do registro da renúncia no Registro Imobiliário, opera-se a perda da propriedade pelo sujeito declarante. Não basta essa formalidade, porém, para que alguém concomitantemente adquira o mesmo bem. Se e enquanto o beneficiário da renúncia não manifestar, por ações ou declarações, a aceitação do imóvel, ele não adquire a propriedade. Além disso, quando a renúncia não nomeia qualquer beneficiário, ninguém adquire de imediato a propriedade perdida pelo renunciante. Apenas com o tempo, verificando-se a arrecadação d imóvel abandonado ou a usucapião, o bem passará a pertencer a outro sujeito de direito.
* Exige-se escritura pública para a renúncia de dtos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. (CC, art. 108).
A. 3. ABANDONO
O abandono é ato unilateral, pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa. Nesse caso, não há manifestação expressa. A ocorrência mais comum é quando o proprietário não tem meios de pagar os impostos que oneram o imóvel. A conduta do proprietário no abandono caracteriza-se pela intenção de não Ter mais a coisa para si. Simples negligência não configura abandono, que não se presume.
Abandonado o imóvel qualquer pessoa pode dele se apossar, e se completar o tempo para usucapião depois requerer. Entretanto, no caso de não encontrar-se na posse de outrem, se for arrecadado como coisa vaga pelo Município ou pelo Distrito Federal, permanecerá como coisa de ninguém durante três anos, contados da arrecadação e depois passará à propriedade do Município ou Distrito Federal, se estiver em zona urbana. No caso do imóvel situar-se em zona rural ocorre o mesmo procedimento, só que depois de três anos o imóvel passa a ser propriedade da União, onde quer que ele se localize. O prazo e três anos possibilita que o proprietário se arrependa. Presumir-se-á de modo absoluto a intenção de não mais conservar o imóvel em seu patrimônio, ou seja, o abandono quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais (não pagar impostos).
B. 1. PERECIMENTO
O perecimento da coisa decorre da perda do objeto. O perecimento da coisa decorre em regra, de ato involuntário, de fenômenos naturais, mas pode resultar também de ato voluntário. Exemplos de perecimento: a explosão de um vulcão embaixo de um imóvel; um incêndio com perda total ou o desabamento de um prédio.
B. 2. DESAPROPRIAÇÃO
A desapropriação constitui um modo de transferência compulsória, forçada, da propriedade, do domínio particular ou do domínio de outra entidade pública de grau inferior, para Administração Pública ou seus concessionários. Representa uma limitação ao dto de propriedade, baseada na idéia de prevalência do interesse social sobre o individual. É de se ressaltar que a desapropriação é um modo originário de aquisição da propriedade.
Perde-se a propriedade imóvel mediante desapropriação nos casos expressos na Constituição Federal. Trata-se da perda compulsória da propriedade por ato expropriatório do Poder Público, mediante prévia e justa indenização (em dinheiro) do desapropriado, essa se dá por interesse público – matéria de estudo do direito administrativo.
Existe também a desapropriação por interesse social, prevista pelas Lei 4132/62 e Lei 8629/93, que tem por finalidade a reforma agrária. O pagamento se dá em títulos da dívida agrária e a desapropriação por decreto do presidente. Não pode ser desapropriada a pequena e média propriedade, desde que seu proprietário não possua outra propriedade rural e a grande propriedade quando for produtiva. Vale lembrar que o INCRA possui um plano de desapropriação anual para fins de reforma agrária.
É necessário para que ocorra a desapropriação que exista decreto da autoridade pública competente, declarando a utilidade pública dos bens expropriados. A desapropriação deve efetuar-se dentro do prazo de cinco anos da data do decreto. Mas somente após o pagamento do montante arbitrado e munido de mandado de imissão de posse é que a administração ou seus delegados poderão utilizar os bens expropriados.
C. OUTRAS FORMAS (dadas pelo professor em sala)
C. 1. LEIS PENAIS E LEI 8.257/91 (plantas ilegais)
A Lei 8257/91 dispõe sobre a expropriação das “glebas” nas quais se localizem culturas ilegais de plantas psicotrópicas, e dá outras providências. Seu art. 1° prescreve: “As glebas de qualquer região do país onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, conforme Art. 243 da Constituição Federal.”
Dispõe, o § único do art. 15 da referida lei: “Se a gleba expropriada nos termos desta Lei, após o trânsito em julgado da sentença, não puder ter em cento e vinte dias a destinação prevista no art. 1º, ficará incorporada ao patrimônio da União, reservada, até que sobrevenham as condições necessárias àquela utilização”.
C. 2. REQUISIÇÃO (peguei essa parte na internet, pois no caderno tinha pouca coisa)
O art. 5º, XXV, CF, diz: “No caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano”.
A requisição pode ser civil ou militar e podem recair sobre bens móveis, imóveis e serviços, ou seja, é a utilização coativa de bens ou serviços particulares pelo Poder Público, por ato de execução imediata e direta da autoridade requisitante.
A requisição dependendo do tipo de bem requisitado, poderá implicar perda irrecuperável. Se houver dano, caberá indenização ulterior, inexistindo dano comprovado, não caberá indenização.
A requisição civil e militar tem o mesmo conceito e fundamento e são cabíveis no tempo de paz, desde que presente uma real situação de perigo público iminente, divergindo apenas no objetivo. A requisição civil objetiva evitar danos à vida, à saúde e aos bens da coletividade. A requisição militar objetiva resguardar a segurança interna e a manutenção da Soberania Nacional. Em tempo de guerra a requisição civil e militar deve atender os preceitos da lei específica (CF, art. 22, III).
A requisição por ser ato de urgência, não precisa de prévia intervenção do Poder Judiciário.
A requisição civil de serviços é de competência exclusiva da União.
C. 3. OUTRAS: O professor ainda citou outras formas de perda da propriedade: arrematação, adjudicação, implemento de condição resolutiva, etc.
DIREITO DE VIZINHANÇA
1. INTRODUÇÃO
O direito de propriedade sofre inúmeras restrições ao seu exercício, impostas em nome do interesse coletivo e individual. Dentre as restrições de caráter individual estão àquelas determinadas pelas relações de vizinhança.
As regras do direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Contudo, destaca-se que o vocábulo vizinhança não se restringe a propriedade confinante, possuindo um significado mais largo, estendendo-se até onde o ato praticado em um prédio possa propagar-se nocivamente, alcançando não só os confinantes, como outros prédios próximos.
Os direitos de vizinhança tratam-se de obrigação propter rem (ou obrigação ambulatória), por que vincula os confinantes, acompanhando a coisa. Portanto, transfere-se a eventuais novos ocupantes do imóvel (inquilinos, por exemplo).
As obrigações podem ainda ser de “permitir” (art. 1313, I, e §3º - o vizinho deve permitir que o outro entre em seu prédio, caso seja indispensável à reparação, construção ou reconstrução da casa do outro) e “abster” (proibição ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscetível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho – art. 1.277).
2. DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
2.1. Espécies de atos nocivos
Gonçalves classifica as interferências ou atos prejudiciais em três espécies:
à Ilegais: são atos ilícitos que obrigam à composição do dano, conforme art. 186.
à Abusivos: são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, prejudicam o vizinho, como o barulho excessivo, por exemplo. Seriam aqueles atos praticados com o propósito de prejudicar o vizinho e tb aqueles no qual o titular exerce seu direito de modo irregular.
à Lesivos: são os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha até sido autorizada pelo Poder Público. É o caso de uma indústria que esteja poluindo ou prejudicando o meio ambiente. – art. 1279.
Os atos ilegais ou abusivos estão previstos no art. 1277, que trata do uso anormal da propriedade. Este artigo autoriza não só ao proprietário, como ao possuidor, o direito de fazer cessar as interferências. O uso anormal, na definição de CRG, é “tanto o ilícito como o abusivo, em descordo com sua finalidade economia ou social, a boa-fé ou os bons costumes”.
Para auferir a normalidade ou anormalidade da utilização do imóvel procura-se:
a) Verificar a extensão do dano ou incômodo causado: se este se mantém ou não em um nível tolerável;
b) Examinar a zona onde ocorre o conflito: diferenciar a zona residencial de uma industrial, por ex.;
c) Considerar a anterioridade da posse: chamada teoria da pré-ocupação, que estabelece que aquele que se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação. Contudo, tal teoria não pode, entretanto, ser aceita e, todos os casos e sem reservas.
Os bens tutelados pelo art. 1277 são a segurança, o sossego e a saúde. O decoro não está abrangido, portanto, o proprietário ou possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores.
2.2. Soluções para a composição de conflitos
A doutrina e jurisprudência oferecem propostas para solucionar os conflitos de vizinhança, que seguem:
a) Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido;
b) Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais (art. 1279);
c) Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade;
d) Não se determinará a cessação da atividade causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse local. Neste caso, acredita CRG, que a indústria, se não reduzir a níveis toleráveis, deverá indenizar o vizinho (art. 1.278), sendo que a indenização deverá levar em conta a depreciação do imóvel.
A ação apropriada para estes casos é a cominatória, podendo ser movida pelo proprietário, possuidor ou compromissário comprador titular de direito real.
O art. 1.280 prescreve ainda que o vizinho tem o direito de exigir do dono do prédio a demolição ou reparação deste, quando ameace ruína, bem como lhe preste caução pelo dano iminente. Essa caução é chamada de “caução de dano infecto”. A este respeito, Hely Lopes Meirelles assinala que a ação de dano infecto cabe até em ação indenizatória, quando, além dos danos já consumados, outros estejam na iminência de consumar-se ante o estado ruinoso da obra vizinha. Cabe tb a municipalidade o direito de fazer exigências desta natureza.
Outro aspecto é o disposto no art. 1281, que prevê que o proprietário ou possuidor, cujo prédio está obrigado a aceitar a execução das obras (passagem de tubos, tubulações, canais, etc.), está legitimado a exigir garantia, desde que prove, inclusive mediante perícia, se necessária, a presença de dano iminente.
3. DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
O art. 1282 presume condomínio entre as partes, que admite, no entanto prova em contrário. Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Caso seja cortada ou arrancada, tb deverá ser repartida entre os donos.
Não poderá ser arrancada sem o consentimento do outro. Se a sua presença estiver causando prejuízo e a outra parte não aceitar arrancá-la, deverá recorrer ao Judiciário.
A regra do art. 1.284 é exceção ao princípio de que o acessório segue o principal (art. 1232).
A respeito do art. 1283, destaca Washington de Barros Monteiro que esta faculdade cabe apenas ao proprietário e jamais ao inquilino, q aquém, no máximo, cabe solicitar as providências necessárias. Complementa que o dono da árvore não tem direito a qualquer indenização, ainda que a árvore morra em decorrência do corte.
4. DA PASSAGEM FORÇADA
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
O instituto da passagem forçada atende ao interesse social, pois o imóvel encravado não pode ser explorado economicamente e deixado de se aproveitado por falta de comunicação com via pública. Pode ser este direito exercitado contra o proprietário contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato.
O direito de exigir passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Não se considera encravado o imóvel que possui outra saída, ainda que difícil e penosa, pois razões de comodidade não são consideradas.
Tal direito equivale a uma desapropriação no interesse particular, pois o proprietário do prédio onerado com a passagem tem direito a indenização. Não havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem será feita em via judicial.
Não se deve confundir passagem forçada com servidão de passagem ou de trânsito. A primeira, como já dito, decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prédio fique sem destinação ou utilização econômica. Já a segunda, constitui direito real sobre coisa alheia e geralmente nasce de um contrato, não correspondendo necessariamente a um imperativo determinado pela situação de imóveis, mas a simples conveniências e comodidade do dono de prédio não encravado.
5. DA PASSAGEM DE CAOS E TUBULAÇÕES
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
Trata-se de inovação do Código Civil de 2002, que estabelece que o proprietário é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto, etc.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente oneroso.
6. DAS ÁGUAS
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.
Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
No tocante a água, o Código Civil complementou (ou simplesmente reproduziu) o Código de Águas (decreto Lei 24.643/34, modificado pelo Dec-Lei 852/38).
O art. 1.293 disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, para as primeiras necessidades e tb para os serviços de agricultura ou indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
Já o art. 1290 prevê o direito às sobras de águas nascentes e das águas pluviais. Trata-se da servidão das águas supérfluas, pela qual o prédio inferior pode adquirir sobre as sobras uma servidão destinada a usos domésticos, bebedouro de gado e outras finalidades, especialmente agrícolas. Destaca-se que o direito do prédio inferior é apenas o de receber as sobras de fonte não captada. As pluviais são sem dono, desde que escoem por terrenos particulares são de propriedade dos respectivos proprietários. A este respeito, salienta-se que não é lícito ao proprietário, satisfeita as suas necessidades, desviar o curso das sobras.
O art. 1289 disciplina as águas artificialmente levadas ao imóvel. Ao contrário do que sucede com as águas que correm naturalmente, não está o proprietário do prédio inferior obrigado a suportar as interferências decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou optar pela indenização dos prejuízos que venha a sofrer. Neste ponto, define o parágrafo único que da indenização deverá ser deduzido o valor do benefício obtido.
Sobre o art. 1291, CRG cita Washington de Barros Monteiro, ao colocar que neste dispositivo o código demonstrou clara preocupação com o meio ambiente, tratando-se de importante inovação, pois proíbe a poluição sob pena de pagamento de indenização.
Por fim, disciplina o art. 1292 o direito de represamento de água mediante a construção de barragens de todas as formas, inclusive para a construção de hidrelétricas. Caso ocorra a invasão de prédio alheio, está obrigado a indenizar, deduzindo-se o valor do benefício obtido.
7. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS:
Pelo artigo 1.297, caput, 2ª parte, do Código Civil, o proprietário “pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”.
O direito de demarcar é, segundo a lei, do proprietário que, em sentido amplo, abrange todo aquele que é titular de um direito real: o enfiteuta, o usufrutuário, o usuário, o condômino (CPC, art. 952) e o nu proprietário. Não se estende, porém, ao possuidor direto (ao credor pignoratício, ao locatário, ao depositário), nem ao sucessor de herança ainda não partilhada.
O proprietário ou qualquer um dos legitimados pode propor a ação demarcatória, que é imprescritível e irrenunciável. Segundo o Código Civil os objetivos da ação demarcatória são: levantar a linha divisória entre dois prédios; aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou arruinados.
O proprietário poderá ajuizar essa ação ainda que não esteja na posse do imóvel demarcado, devendo cumular a ação de demarcação com o pedido de restituição das áreas. Donde se infere que há duas espécies de demarcatória: a simples e a qualificada.
A demarcatória simples tem por escopo a sinalização de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar os marcos da linha divisória de dois prédios contíguos. Tem por requisitos:
a) contigüidade de prédios confinantes; se os prédios não forem limítrofes, descabe tal ação;
b) necessidade de se fixar limites novos ou aviventar os já existentes, se não houver certa confusão de limites na linha divisória;
c) a titularidade do domínio dos prédios vizinhos deve ser de pessoas diversas.
Na demarcatória simples, a sentença que a homologa é declaratória.
Será demarcatória qualificada, quando cumular o pedido de fixação de rumos e aviventação dos que já existem com o de restituição de terras indevidamente ocupadas pelo dono do prédio confinante, se o interessado não quiser, antes de mover essa ação, recorrer diretamente aos interditos possessórios. Para tanto, deverá provar que uma parcela de seu terreno, sem área determinada, está, indevidamente, fazendo parte do domínio do seu vizinho. Essa ação é julgada por sentença que faz coisa julgada em relação à propriedade quando a questão relativa a esta houver sido resolvida contenciosamente.
O juiz define a linha divisória, com observância do procedimento processual, baseado em parecer técnico e nos títulos constitutivos dos direitos das partes litigantes. Se quase impossível fixar esta linha, procurará decidir conforme a posse justa de cada um. E se ainda não conseguir delimita-la, repartir-se-á a terra contestada em partes iguais entre os prédios confinantes. E se isso não possibilitar uma divisão cômoda ou economicamente útil, adjudicar-se-á a um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado (CC, art. 1.298).
Segundo o artigo 1.297, §1º, do Código Civil, presume-se, salvo prova em contrário, que as obras divisórias pertencem aos proprietários confinantes, sendo estes obrigados a concorrer em partes iguais para as despesas de sua construção e conservação. Podem ser utilizadas, livremente, por ambos, com a observância das normas que regulam o condomínio, sem que haja quaisquer prejuízos, aos demais comunheiros. Trata-se de condomínio forçado em paredes, cercas, sebes vivas, muros, valas ou banquetas. Ta presunção, entretanto, é juris tantum (relativa).
8. DIREITO DE TAPAGEM:
Pelo artigo 1.297, caput, 1ª parte, do Código Civil, o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural, para que possa proteger, dentro de seus limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições regulamentares e não cause dano ao vizinho. Além disso, existem direitos e obrigações de vizinhança regidos pelos seguintes princípios:
1) Presume-se (relativa) que os tapumes divisórios entre propriedades confinantes sejam comuns.
2) As despesas de tapagem entre prédios confinantes são comuns, havendo obrigação de concorrerem para elas os respectivos proprietários.
3) Por “tapumes divisórios”, diz o artigo 1.297, § 1º, entendem-se as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou banquetas, ou quaisquer outros meios de separação dos terrenos ou de contenção de animal de grande porte. Trata-se do tapume comum ou ordinário.
4) A obrigação de construir tapumes iguais (tela de arame, grade fina, por ex.) para cercar a propriedade para deter nos seus limites aves domésticas e animais de pequeno porte, ou para outro fim pode ser exigida de que provocou a necessidade da construção deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas (CC, art. 1.297, § 3º). É um interesse particular.
5) Os tapumes deverão ser construídos de acordo com as dimensões estabelecidas em posturas municipais e com os costumes de cada localidade (CC, art. 1.297, § 1º).
6) A linha do tapume deve acompanhar exatamente, no solo, a linha divisória dos prédios confinantes; se houver qualquer confusão de limites, dever-se-á primeiro proceder à sua demarcação para depois construir a obra divisória.
7) Quando for preciso decotar ou arrancar a cerca viva, árvore ou planta, que sirva como muro divisório, os proprietários deverão estar de comum acordo (CC, art. 1.297, § 2º).
8) Não exorbita seu direito o proprietário que colocar ofendículas, por exemplo, cacos de vidro em cima de seu muro, com intuito de ferir quem tenta entrar em sua propriedade, pois isso tem por objetivo a defesa preventiva de seu domínio.
9) Os direitos relativos à conservação, construção e indenização de tapumes poderão ser exercidos judicialmente por meio de procedimentos previstos.
9. DIREITO DE CONSTRUIR:
Constitui prerrogativa inerente da propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (CC, art. 1.299). O exercício desse direito é limitado em razão dos interesses da coletividade e do mútuo respeito que deve haver em relação às obrigações oriundas da vizinhança.
Para defender-se contra edificações que infringirem normas regulamentares e preceitos de direito civil, o prejudicado poderá, dentro do prazo decadencial de ano e dia, após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio, ou seja, propor ação demolitória; todavia, o magistrado só ordenará a demolição da obra quando for impossível a sua conservação ou adaptação aos regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis. Além disso, que violar aquelas normas deverá, ainda, responder por perdas e danos.
Escoado aquele prazo de ano e dia, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo 1.301, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho (CC, art. 1.302, 2ª parte).
Cabe-lhe também opor o embargo chamado nunciação de obra nova, que só poderá, por sua vez, ser deferida durante a construção, dentro do prazo de decadência de ano e dia (CC, art. 1.301). Se o lesado não embargar nesse lapso de tempo, o infrator adquire a servidão de luz, de modo que o primeiro não poderá erguer construção em seu terreno que vede essa abertura.
O proprietário pode embargar a construção do prédio que invada a área do seu, ou sobre este deite goteiras, bem como a daquele em que, a menos de metro e meio do seu, abra janela ou se faça eirado, terraço ou varanda. Essa distância de metro e meio deverá ser contada a partir da linha divisória e não de outra janela e do prédio confinante. Para atender a fins urbanísticos poderá a Administração Municipal impor um recuo lateral maior.
O Novo Código Civil, no artigo 1.301, § 1º, dispõe que “as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros”. Permitida está, igualmente, a abertura de frestas, seteiras ou óculos para luz ou ventilação, desde que não sejam maiores de 10 centímetros de largura sobre 20 de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso (CC, art. 1.301, § 2º), pois, extrapolando essas medidas, serão tidas como janelas e o proprietário vizinho poderá impugná-las, por propiciar violação à sua intimidade. A existência dessas aberturas de luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, permite que o vizinho, a qualquer tempo, levante construção, ou contramuro, ainda que venha a tirar completa ou parcialmente a luz de que se beneficiava a casa do terreno contíguo (CC, art. 1.302, parágrafo único).
O artigo 1.303 do Código Civil proíbe, em prédio rústico ou rural, construções a menos de três metros do terreno vizinho.
A edificação não pode invadir área pertencente ao vizinho, sob pena de ser embargada; entretanto, se a invasão for de pouca monta, não prejudicando a utilização econômica do imóvel invadido, o infrator não será condenado a demoli-la, mas sim a indenizar o lesado, pagando o justo valor da área que invadiu.
Nas cidades, vilas e povoados, onde as construções devem obedecer a determinado alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando ou colocando traves na parede divisória do prédio confinante, se ela suportar a nova construção, mas para isso terá que pagar, obrigatoriamente, ao vizinho, metade do valor da parede e do solo correspondente, passando a ser condomínio. Logo, não há que se falar em servidão de meter trave. Se é co-proprietário não se está constituindo direito real sobre coisa alheia.
O confinante que construir em primeiro lugar pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno vizinho sem que, por isso, perca o seu direito de haver meio valor dela, se o vizinho a travejar. Hipótese em que o primeiro fixará a largura e profundidade do alicerce. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé, sem que preste àquele caução pelo risco a que a nova obra exponha a construção anterior (CC, art. 1.305 e parágrafo único).
Ante o disposto verifica-se que o dono do prédio contíguo é condômino da parede-meia, podendo usá-la até meia espessura, devendo avisar previamente os demais comunheiros das obras que irá realizar, cuidando de não pôr em risco a segurança e separação dos dois prédios. Não pode sem anuência dos outros fazer, na parede-meia, armários ou obras similares, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto nem demolir parede-meia. Se, porém, no lado oposto inexistir armário, bastará que o condômino dê ciência apenas de que vai executar o serviço, não sendo necessário que obtenha o consenso do outro comunheiro para sua efetivação. A anuência do vizinho apenas será imprescindível para as obras da mesma natureza que estiverem em correspondência com as que ele já fez do seu lado.
É permitido ao vizinho altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando, inclusive, com as despesas de sua conservação, exceto se o outro proprietário contíguo vier a adquirir meação, também na parte aumentada, hipótese em que deverá arcar com metade dos dispêndios (CC, art. 1.307), seguindo-se as normas de condomínio de parede-meia.
Nem lhe será lícito encostar na parede do vizinho, nem mesmo à parede-meia, chaminés especiais, fornos de forja ou de fundição, fornalhas, aparelhos higiênicos, fossas, canos de esgoto, depósitos de sal ou de qualquer outra substância corrosiva ou capaz de causar infiltração ou sérios prejuízos. Essa proibição não alcança chaminés ordinárias nem fogões de cozinha (CC, art. 1.308 e parágrafo único).
Se o proprietário de um prédio contíguo estiver ameaçado pela construção de chaminés, fogões ou fornos, ainda que seja a parede comum, poderá embargar a obra e exigir caução contra os eventuais danos, com exceção, como já dissemos, de fogão ou forno de cozinha ou de chaminés ordinárias (CC, art. 1.308, parágrafo único).
São igualmente ilícitas as construções que poluírem ou inutilizarem, para uso ordinário, o uso de água de poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (CC,art. 1.309), bem como as escavações ou obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais(CC, art. 1.310). Contudo, serão permitidas se apenas diminuírem o suprimento do poço ou da fonte do vizinho, e se não forem mais profundas que as deste, em relação ao nível do lençol de água, desde que não cause prejuízo às pessoas que se servem do manancial.
Não será permitida a execução de obra ou serviço que possa causar desmoronamento de terra ou comprometer a segurança do prédio vizinho, exceto se se fizer obra acautelatória. Mas apesar da realização desta, o proprietário do prédio vizinho terá direito a uma indenização pelos prejuízos que vier a sofrer (CC, art. 1.311 e parágrafo único), pois o dono da obra por eles terá responsabilidade civil objetiva.
Permite-se que o vizinho ou proprietário do imóvel confinante penetre, mediante aviso prévio, no prédio contíguo, com a tolerância de seu dono ou ocupante, para: a) utiliza-lo temporariamente, quando isso for indispensável à sua construção, reconstrução,reparação ou limpeza de sua casa, prédio, edificação ou do muro divisório, bem como à limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes ou ao aparo de cerca viva; b) apoderar-se de objetos ou animais seus que casualmente lá se encontrarem, salvo se estes forem entregues pelo vizinho. Contudo, dera indenizar todos os danos que com isso causar a seu vizinho (CC, art. 1.313, I, II e §§ 1º a 3º).
Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
a) a fórmula de cálculo para a cobrança;
b) os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
c) a contrapartida do beneficiário.
Consideram-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. A partir da aprovação da lei específica, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.
Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
a) implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
b) preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
c) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins acima arrolados. A lei municipal estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
CONDOMÍNIO
A) CONCEITO:
Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunhão. Se recair tal comunhão sobre um direito de propriedade tem-se na concepção de Bonfante, o condomínio ou compropriedade, a que Clóvis considerou como um estado anormal de propriedade; uma vez que, tradicionalmente, a propriedade pressupõe assenhoramento de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito, a existência de uma co-titularidade importa uma anormalização de sua estrutura.
Daí o motivo das grandes dificuldades doutrinárias que pretendem explicar o conteúdo jurídico do condomínio. Bonfante distribui essas concepções teóricas em dois grupos:
a) Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condômino um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes. Adepto desta doutrina é Scialoja, ao asseverar que o condomínio constitui relação de igualdades, que mutuamente se limitam.
b) Teoria das propriedades plúrimas parciais, para a qual cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, suja reunião é que daria origem ao condomínio.
A posição de nosso Código Civil é a mesma da teoria da propriedade integral, já que se distribui entre todos a utilidade econômica do bem e o direito de cada um dos consortes, em relação a terceiro, abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo reivindicar de terceiros a coisa toda e não apenas sua parte ideal. Entretanto, em suas relações internas, o condômino vê seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, na medida de suas quotas, para que seja possível sua coexistência. Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto. Deveras, as quotas-partes são qualitativamente iguais e não quantitativamente iguais, pois, sob esse prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação.
Segundo Caio M. S. Pereira, temos condômino quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e casa uma de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas.
B) CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Quanto à sua origem pode ser:
a) convencional ou voluntário, se resultar do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. Essa convenção pode estabelecer, por exemplo, a quota que caberá a cada comproprietário; no silêncio dessa manifestação, pelo art. 1.315, parágrafo único, do Código Civil, presumir-se-á, até prova em contrário, a igualdade dos quinhões;
b) incidente, fortuito ou eventual, quando ela vier a lume em razão de causas alheias à vontade dos condôminos, como ocorre com a doação em comum a duas ou mais pessoas; com a herança deixada a vários herdeiros ou legado destinado a muitos legatários, pois o de cujus poderá ter deixado, em comunhão, por testamento, determinado bem aos herdeiros ou legatários; com os direitos de vizinhança ou com qualquer outra hipótese em que o estado de comunhão provenha de um fato que não tenha decorrido de ato volitivo dos consortes;
c) forçado, necessário ou legal, quando derivar de imposição de ordem jurídica, como conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa. São exemplos da comunhão forçada: em paredes, cercas, muros e valas, na formação de ilhas.
Quanto ao seu objeto pode ser de:
a) comunhão universal, se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos;
b) comunhão particular, se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais, como ocorre no condomínio de paredes, de tapumes e de águas.
Quanto à sua necessidade pode ser:
a) ordinário ou transitório, quando oriundo ou não de convenção, vigora durante um certo lapso de tempo ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar;
b) permanente, quando é o condomínio forçado, que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.
Quanto à sua forma ou modo de ser pode ser:
a) pro diviso, quando a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Logo, por outras palavras, esse condomínio pro diviso ocorre quando os consortes, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em parte de área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com exclusão de seus condôminos como se a gleba já tivesse sido partilhada;
b) pro indiviso, quando a comunhão perdura de fato e de direito; todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando no bem, que se mantém indiviso.
C) DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:
O condomínio confere aos seus titulares uma série de direitos, porém, em face da existência da pluralidade de sujeitos, o respeito aos direitos recíprocos dos condôminos impõe a cada um restrições que criam direitos e deveres de uns em relação aos outros. Entretanto, para que se possam configurar esses direitos e obrigações, é preciso saber, exatamente, em que consiste a parte ideal.
A quota ideal é o elemento que possibilita calcular o montante das vantagens e dos ônus que podem ser atribuídos a cada um dos comunheiros. Em regra, essa quota deverá estar fixada no título determinador do condômino; todavia, em caso de dúvida, presumem-se iguais os quinhões (CC, art. 1.315, parágrafo único).
Porém, cada condômino é dono, por sua parte, da coisa comum, na sua integralidade; logo seu direito não se limita apenas à quota ideal, estendendo-se a toda a coisa. De maneira que os comproprietários têm direitos e obrigações sobre sua fração ideal e sobre a coisa comum. Em relação à sua quota-parte têm uma certa autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários, e no que concerne à coisa comum só podem praticar atos que dependem do consentimento dos demais consortes ou da deliberação da maioria.
Procuraremos analisar os direitos e deveres dos condôminos em suas relações internas e em suas relações com terceiros. No que diz respeito às suas relações internas:
a) Cada consorte pode, segundo o art. 1.314, 1ª parte, do Código Civil, usar da coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. A intenção da lei pátria foi dizer que o condômino pode usar a coisa conforme sua destinação, ou seja, sua utilização prática. É evidente que se o comproprietário não pode usar livremente, não lhe é permitido excluir os demais comunheiros, pois a coisa não pertence a um, mas a todos, devendo sempre resignar-se à deliberação da maioria. A vontade dos demais condôminos pode decidir soberanamente sobre a destinação do bem; daí a afirmação de Barassi, de que há debilidade do condomínio. Na utilização do bem o condomínio deve ater-se à destinação econômica da coisa e atender aos interesses do condomínio, em obediência ao que dispõe o art. 1.314, parágrafo único, 1ª parte, do Código Civil: “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso e gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”. Em face dessas conclusões, o art. 1.314, 1 ª parte, deve ser assim entendido: o condômino pode usar o bem, de acordo com sua destinação, desde que não impeça que os demais consortes possam também exercer seus direitos. Duas são as possibilidades que decorrem do direito de usar e gozar da coisa sob condomínio. A primeira é que “o condômino é obrigado, na proporção da sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”(CC, art. 1.315; CPC, art. 275, II, b, e Lei n. 9.099/95, art. 3°, II). A segunda é que cada consorte responde aos demais pelos frutos que percebeu da coisa comum, sem o consenso dos outros, bem como pelos danos que lhe cause (CC, art. 1.319).
b) Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1.314, 2ª parte), respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais consortes. “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”, e, “sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço” (CC, arts. 504, parágrafo único, e 1.322 e parágrafo único). A venda feita pelo condômino a estranho, com preterição dos demais, será resolúvel, pois só será definitiva se, após o decurso do prazo de decadência de 180 dias, contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da venda, não houver nenhuma reclamação dos outros comunheiros. Se, contudo, for divisível a coisa comum, pode o consorte alheá-la, sem qualquer preferência para os demais comproprietários. A doutrina e a jurisprudência têm entendido que, quando o consorte vende sua parte ideal, localizando-a, indicando área, divisas e confrontações, essa venda só prevalecerá se no decorrer do processo divisório o quinhão do condômino-vendedor for exatamente a parte objetivada no contrato de compra e venda, sendo, portanto, condicional esse negocio jurídico, pois se o seu quinhão não coincidir com o atribuído ao vendedor, desfeito estará.
c) Cada consorte tem o direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314, in fine), sendo evidente que não pode gravar, hipotecar, por exemplo, a propriedade sob condomínio, em sua totalidade, sem o consentimento dos demais comproprietários. Já o mesmo não se dá quando se trata, exclusivamente, de sua respectiva parte indivisa ou se o bem for divisível. É o que estatui o art. 1.420, § 2°, do novo Código Civil: “a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.
d) Se um dos comunheiros contrair dívida em proveitos da comunhão e durante ela, responderá, pessoalmente, pelo compromisso assumido, mas terá contra os demais condôminos ação regressiva (CC, art. 1.318). Somente o que assume a dívida responde perante o credor, mas se acionado, pode reembolsar-se à custa dos outros consortes. Porém, se a dívida tiver sido contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um e sem que se estipule a solidariedade, entende-se que casa qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum, e, desta maneira, o débito será solvido e sobrado (CC, art. 1.317). Nada obsta que o condômino venha a eximir-se do pagamento de despesas e débitos, desde que renuncie, expressamente à sua quota ideal. O condomínio, então, passará a vigorar somente entre os condôminos remanescentes. Aqueles comproprietários, que vierem a pagar aquelas despesas e dívidas, adquirirão a parte ideal do renunciante, na proporção dos pagamentos que efetuarem. E se nenhum condômino fizer os pagamentos cabíveis ao renunciante, a coisa comum será dividida, conforme o estabelecido no título ou, na omissão deste, em partes iguais, respondendo o quinhão de cada um pelos dispêndios da divisão (CC, arts. 1.320 e 1.316, §§ 1° e 2°). Observa Matiello que “sendo impossível física ou juridicamente a divisão, e havendo renúncia de um dos consortes sem assunção dos ônus pelos demais, a coisa comum será levada à venda. O produto assim obtido partilhar-se-á entre os condôminos remanescentes, após efetuados os pagamentos das despesas e dívidas”. Pela Lei n. 11.101/2005, art. 123, § 2°, nos casos de condomínio indivisível de que participe o falido, o bem será vendido e deduzir-se-á do valor arrecadado o que for devido aos demais condôminos, facultada a estes a compra da quota-parte do falido nos termos da melhor proposta obtida.
Nas relações externas entre consortes e terceiros, a posição jurídica de condômino não se bitola pelo valor de seu quinhão; a proporcionalidade de sua quota ideal só tem relevância na gradação da intensidade da ação entre os próprios condôminos. Logo, o comunheiro pode agir em relação a terceiro sem se restringir ao valor de sua quota:
a) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente, sem o consenso dos demais consortes e até mesmo contra a vontade destes (CC, art. 1.314, 2ª parte); na qualidade de compossuidor pode defender sua posse contra outrem (CC, art. 1.199; CP, art. 156; CPC, art. 934, II), recorrendo aos interditos possessórios. De maneira que, sendo violado o direito de propriedade por um terceiro, cada um dos comproprietários se presume representante dos demais para propor ação de reivindicação ou possessória contra esse terceiro, que venha a esbulhar ou turbar a posse da coisa indivisa. Tais ações, intentadas por um dos condôminos contra terceiro, versam sobre todo o imóvel indiviso e não apenas sobre a fração ideal daquele que as move; da mesma forma a sentença aproveita a todos os comunheiros e não só ao autor.
b) Como, pelo art. 1.314, parágrafo único, 2ª parte, do Código Civil, a nenhum condômino é lícito, sem prévia anuência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho e como cada condômino pode reivindicar, sem aquiescência dos demais, lícito lhe será fazer uso do direito de retomada do imóvel locado, desde que se configurem certas circunstâncias legalmente previstas. Assim poderá pedir a retomada para uso próprio, com base nos seguintes fundamentos: a indivisibilidade da coisa comum não subtrai ao condômino a qualidade de proprietário de seu quinhão ideal; o condômino tem preferência para o contrato de locação em condições iguais ao estranho (CC, art. 1.323); existindo já uma locação, prescinde-se do consentimento da maioria, pois a retomada decorre do próprio direito de preferência a que faz jus o consorte; a jurisprudência, em decisões recentes, entende ser livre o exercício do direito de retomada, mesmo sem prova da concordância dos demais consortes; não se lhe reconhece, porém, o direito de retomada, se o ocupante do imóvel for outro comproprietário.
E) ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Pertencendo uma coisa a vários indivíduos, todos poderão dela fazer uso, dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo todas as suas vantagens, sem prejuízo de qualquer um deles.
Ocorrendo ausência, incapacidade ou mesmo desentendimento que impeça ou torne difícil o uso do bem, cabe aos consortes deliberar se ele deve ser vendido (CC, art. 1.322), ou alugado, ou administrado (CC, art. 1.323).
Em caso de venda de coisa comum, sendo esta indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais, o apurado será repartido entre eles, mas se deverá preferir, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os comproprietários aquele que tiver no bem benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. E se nenhum deles tiver benfeitorias na coisa comum e participarem todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa, àquele que oferecer maior lanço proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho (CC, art. 1.322 e parágrafo único). Venda esta que só não se efetivará se a unanimidade dos condôminos entender que não é conveniente.
Se todos concordarem que não se venda, à maioria (CC, art. 1.325) competirá deliberar sobre a locação ou administração da coisa comum (CC, art. 1.323).
Calcula-se essa maioria pelo valor dos quinhões (CC, art. 1.325) e não pelo número dos consortes. Só obrigarão as deliberações que forem tomadas por maioria absoluta, ou melhor, por votos que representem mais de meio valor total. Se por exemplo houver empate ou falta de quorum, ou não sendo possível alcançar maioria absoluta, qualquer condômino, ouvidos os outros, mediante requerimento, poderá remeter a decisão ao magistrado. E se houver dúvida quanto ao valor do quinhão, este será avaliado judicialmente (CC, art. 1.325, §§ 1° a 3°).
Decidindo-se em sua maioria pela locação da coisa comum, deverão os comunheiros concordar a respeito do preço, obedecendo-se, como na venda, o direito de preferência, tendo-o aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o que possuir o maior quinhão, excluindo-se assim os demais.
Cada condômino receberá o aluguel que será distribuído conforme o estipulado, e na falta desta estipulação, em proporção à sua quota (CC, art. 1.326).
Optando a maioria pela administração, os comunheiros deverão, desde logo, escolher o administrador (CC, art. 1.323, 1ª parte), que passará a ser o representante comum, de modo que tudo que for feito por ele obrigará os demais, não sendo, contudo, necessário que se escolha um dos condôminos. Estranho também poderá ser o administrador; entretanto, é conveniente que seus poderes e deveres sejam precisamente delimitados. Deverão, ainda, os comproprietários deliberar a respeito do regime de administração, da remuneração, das funções do administrador e da prestação de contas.
Se não houver, todavia, deliberação sobre quem deverá ser o administrador, presume-se que o mandatário ou representante comum é aquele consorte que, por iniciativa própria, resolve assumir a gestão da coisa sem que haja oposição dos demais. Por mandato tácito ele passa a representar os demais (CC, art. 1.324), devendo não só prestar contas de todos os seus atos, com direito ao reembolso das despesas que tiver com a administração da coisa, mas também administrar sem qualquer retribuição, a não ser que haja prévio consentimento dos outros comproprietários a esse respeito. Só lhe serão conferidos poderes não exorbitantes à simples administração (conservação, aquisição e venda de produtos, etc.), dado que não lhe será lícito alienar o bem, ou conferir posse, uso ou gozo do imóvel a estranho (CC, art. 1.314, parágrafo único), sem a anuência dos demais condôminos. Apenas lhe será permitido dispor das coisas que, ordinariamente, são destinadas à venda, como alienação de frutos e produtos de uma propriedade agrícola.
Os frutos da coisa comum, em administração, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões (CC, art. 1.326).
F) EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Embora haja casos em que o condomínio tem duração indefinida, em razão de disposição legal (condomínio forçado) ou de sua própria natureza, dado sua indivisibilidade (prédio indivisível), em regra, em se tratando de condomínio ordinário, objetivando bem divisível, o estado de comunhão é transitório e qualquer condômino tem o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (CC, art. 1.320).
Daí os corolários que decorrem dessa transitoriedade:
a) os condôminos podem deliberar que a coisa fique em estado de indivisão, porém tal indivisibilidade não pode ser pactuada por prazo superior a 5 anos, embora seja possível que e ajuste uma prorrogação (CC, art. 1.320, § 1°);
b) se a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou testador, não poderá ela exceder ao prazo de 5 anos (CC, art. 1.320, § 2°); e, se, porventura, houver omissão do autor da liberalidade quando ao tempo de duração daquele estado de indivisão por ele exigido, entender-se-á que o foi somente por cinco anos. Vencido tal prazo, os condôminos poderão requerer a divisão ou, se acharem mais conveniente, prorroga-lo por mais cinco anos;
c) se se convencionar indivisão por prazo superior a 5 anos, automaticamente a este se reduz;
d) a ação divisória é imprescritível, pois, a todo tempo, pode ser promovida a divisão (CC, art. 1.320); entretanto, se cessar o estado de comunhão pela posse de um dos consortes por prazo superior a 15 anos, tem-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão. O mesmo se dará se vários comunheiros possuírem, por 15 anos, suas respectivas porções materialmente determinadas no solo, como se tivesse ocorrido uma divisão.
e) a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o magistrado determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (CC, art. 1.320, § 3°).
A divisão da coisa comum poderá ser amigável ou judicial. A amigável efetua-se por escritura pública, em que intervenham todos os consortes, desde que maiores e capazes. A judicial ocorre quando não houver acordo entre os condôminos ou quando um deles for incapaz, cabendo, então, ao judiciário decidir as questões e as dúvidas levantadas pelos interessados.
Pelo art. 1.321 do Código Civil aplicam-se, no que couber, à divisão do condomínio as regras de partilha da herança (CC, arts. 2.013 a 2.020).
Tanto a divisão amigável como a judicial têm efeito declaratório e não constitutivo, pois tão-somente declaram a porção real de propriedade correspondente à fração ideal de cada comproprietário, substituindo-se o estado de compropriedade pelo de propriedade. Não obstante ser esta a orientação doutrinária, há quem nela vislumbre, como Antônio Cicu, um caráter constitutivo, argumentando que com a divisão se opera uma sub-rogação real, em que a quota individuada substitui a quota ideal do consorte. Nítido é o caráter declaratório da divisão, pois com ela não se confere propriedade aos condôminos; seus direitos já estão estabelecidos no título e remontam à data deste, produzindo, portanto, efeitos ex tunc, havendo apenas a concretização da quota ideal de cada condômino, que de abstrata passa a ser concreta, certa ou individuada. Antes da divisão cada comproprietário é dono da totalidade da coisa, tendo uma quota ideal sobre ela; depois da partilha esse seu direito de propriedade fixa-se, concretamente, no quinhão que se lhe adjudica.
Além da divisão, constitui modo terminativo do condomínio a venda da coisa comum, repartindo-se o apurado, quando esta for indivisível (CC, arts. 87 e 88) ou quando os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais (CC, art. 1.322, 1ª parte).
Para que se realize esta venda basta anuência de um só dos consortes, pois para que se não venda é essencial que todos concordem.
Esta venda poderá ser amigável se inexistirem divergências entre os comunheiros. Caso contrário dever-se-á requerer a alienação judicial, a qualquer tempo, de acordo com o rito prescrito nos arts. 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil; hipótese em que o bem será vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em iguais condições prefere ao estranho; entre consortes o que tiver na coisa benfeitoria de maior valor, e, não havendo, o de maior quinhão (CPC, art. 1.118, e CC, art. 1.322, in fine). E de nenhum dos comproprietários tiver benfeitoria na coisa comum e se seus quinhões forem iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicá-la àquele que oferecer o melhor lanço, procurar-se-á efetuar licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada ao que fizer a melhor oferta, preferindo-se, assim, em condições iguais, o consorte a um estranho. E não havendo interesse de qualquer dos condôminos, adjudica-se o bem àquele estranho que deu o lanço maior (CC, art. 1.322, parágrafo único). Praceado o bem, deduzidas todas as despesas, o preço obtido será repartido entre os condôminos proporcionalmente ao valor de seus quinhões.
1. Conceito, classificação e conteúdo do direito das coisas:
Direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos bem materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem. Ele traça normas tanto para a aquisição, exercício, conservação e perde de poder dos homens sobre esses bens como para os meios de sua utilização econômica.
Contudo, percebe-se que nem todos os bens interessam ao direito das coisas, pois o homem só se apropria de bens úteis à satisfação de suas necessidades. De maneira que se o que ele procura for uma coisa inesgotável ou extremamente abundante, destinada ao uso da comunidade, como a luz solar, o ar atmosférico, a água do mar, etc., não há motivo para que esse tipo de bem seja regulado por norma de direito, porque não há nenhum interesse econômico em controlá-lo. Logo, só serão incorporadas ao patrimônio do homem as coisas úteis e raras que despertam as disputas entre os homens, dando, essa apropriação, origem a um vínculo jurídico, que é o domínio.
O direito das coisas compreende tanto os bens materiais (móveis ou imóveis) como os imateriais, ou seja, os direitos autorais, uma vez que o legislador pátrio preferiu considerá-los “como modalidade especial de propriedade, isto é, como propriedade imaterial, segundo Kohler, ou intelectual, conforme a terminologia de Escarra e Dabin.”.
Os autores têm classificado o direito das coisas do seguinte modo:
a) direito das coisas clássico: é oriundo do direito romano, tendo por objetivo estudar a propriedade, as servidões, a superfície, a enfiteuse, o penhor e a hipoteca;
b) direito das coisas científico: compreende a mesma matéria do clássico, porém com âmbito bem mais amplo, graças ao trabalho da doutrina; e
c) direito das coisas legal: aquele regulado pela legislação, que se preocupa com a situação jurídica da propriedade numa dada época e lugar.
O conteúdo do direito das coisas está contido no Código Civil, no Livro II da Parte Especial. Os arts. 1.196 a 1.510 abrangem a posse, a propriedade e os direitos reais sobre coisas alheias, que podem ser de gozo (enfiteuse, servidão, usufruto, uso, habitação, rendas constituídas sobre imóveis), de garantia (penhor, anticrese, hipoteca e alienação fiduciária) ou de aquisição (promessa irrevogável de venda).
2. Distinção entre direitos reais e pessoais:
É preciso esclarecer que se o direito das coisas disciplina relações jurídicas que dizem respeito a bens que podem ser apropriados pelo ser humano, claro está que ele inclui tão-somente os “direitos reais”, expressão esta que foi preconizada por Savigny e que vem sendo aceita pela maioria da doutrina e dos Códigos.
No direito romano clássico não houve qualquer preocupação em elaborar uma teoria dos direitos reais, uma vez que, criado pela prática, a sua primeira manifestação foi de poder e não de direito. De modo que não se falava em direitos, mas em ações; consequentemente, a actio procedeu o ius, tanto que os termos jus in re e jus ad rem, utilizados para distinguir os direitos reais dos pessoais, surgiram no século XII por influencia do direito canônico. Com isso consolidou-se a noção de jus in re como categoria distinta da obligatio, sendo que o jus ad rem passou a ser tido como uma espécie jurídica híbrida por interpor-se entre o jus in re e a obligatio, criando uma espécie de zona cinzenta entre aquelas duas relações. Caracteriza-se o jus in re por um poder imediato sobre a coisa, e o jus ad rem pela atribuição ao titular de um poder sobre ela bem maior do que a obrigação.
O direito moderno passou a consagrar essa distinção, que tem sofrido críticas de concepções monistas ou unitárias, que pretendem identificar os direitos reais como pessoais.
A teoria personalista entende que todo direito é uma relação entre pessoas, sendo o direito real uma obrigação passiva universal, ou seja, um dever geral de se abster de qualquer ingerência no bem que está em poder de alguém, que se individualiza toda vez que alguém o desrespeita. (Ferrara, Ortolan, Ripert, Planiol, Windscheid). Demogue, adepto dessa teoria, acrescenta uma ligeira diferença relativa à eficácia, sendo que o direito real passa a ser absoluto (pois é oponível contra todos) e o pessoal, relativo (pois é oponível apenas contra uma ou algumas pessoas determinadas).
A teoria monista-objetivista ou impersonalista procura despersonalizar o direito, patrimonializando-o. Afirma que a obrigação tem um valor econômico que independe do devedor, sendo que o direito real extrai seu valor patrimonial dos bens materiais e o pessoal, da subordinação de uma vontade que se obriga a fazer ou não fazer (Gaudemet, Saleilles).
É preciso deixar bem claro que essas teorias monistas não encontram acolhida em nosso direito positivo, que consagra a já tradicional distinção entre direito real e direito pessoal feita pela teoria clássica ou realista; esta caracteriza o direito real como uma relação entre o homem e a coisa, que se estabelece diretamente e sem intermediário, contendo, portanto, três elementos: o sujeito ativo, a coisa e a inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa e o direito pessoal, como uma relação entre pessoas, abrangendo tanto o sujeito ativo como o passivo e a prestação que ao primeiro deve o segundo.
De tudo o que foi exposto, assinalamos as seguintes diferenças entre direitos reais e pessoais:
a) Em relação ao sujeito de direito: Nos direitos pessoais há dois sujeitos, o ativo (credor) e o passivo (devedor), identificados no instante em que se constitui a relação jurídica. Já nos direitos reais há apenas um sujeito determinado, o ativo, e o passivo é determinável, visto que sua identificação somente se dará no momento em que se der a violação do direito.
b) Quanto à ação: Nos direitos pessoais a ação se dá contra indivíduo determinado, enquanto nos direitos reais a ação se dá contra quem detiver a coisa, sendo oponível erga omnes.
c) Quanto ao objeto: O objeto do direito pessoal é sempre uma prestação positiva (dar, fazer) ou negativa (não fazer) do devedor e o do direito real pode ser coisas corpóreas ou incorpóreas, pois tem por escopo a apropriação de riquezas. Os direitos reais não criam obrigações para terceiros. Afirma Orlando Gomes, a esse respeito, que, quando muito, pode-se admitir que os direitos reais geram uma obrigação passiva universal, consistente no dever geral de abstenção da prática de qualquer ato que os atinja. Alguns, no entanto, importam, para certas pessoas, a necessidade jurídica de ao fazer algo. Portanto, nesses casos, negativa será a obrigação. Ante essa sua fisionomia indaga-se a possibilidade da existência dos direitos reais in faciendo. Trata-se da obrigação propter rem que Santiago Dantas considera uma categoria intermediária entre o direito real e o pessoal, e que consiste nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio ou dos iura in re aliena. Existe essa obrigação quando o titular do direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer certa prestação.
d) Em relação ao limite: O direito pessoal é ilimitado, sensível à autonomia da vontade, permitindo, pelo princípio do numeras apertus, criação de novas figuras contratuais que não têm correspondente na legislação; daí a categoria dos contratos nominados e inominados. O direito real, por sua vez, não pode ser objeto de livre convenção; está limitado e regulado expressamente por norma jurídica, constituindo essa especificação da lei um numerus clausus (CC, art. 1.225, I a X).
e) Quanto ao modo de gozar os direitos: O direito pessoal exige sempre um intermediário, que é aquele que está obrigado à prestação. Impossível é o exercício direto porque depende do consentimento da outra parte, pois limita sua liberdade. Já o direito real supõe o exercício direto entre titular e a coisa, desde que a mesma possa estar a sua disposição.
f) Em relação ao abandono: O abandono é característico do direito real, podendo o seu titular abandonar a coisa, nos casos em que não queira arcar com os ônus. Tal não pode ocorrer quando ao direito de crédito.
g) Quanto à extinção: Os direitos creditórios extinguem-se pela inércia do sujeito: os reais conservam-se até que se constitua uma situação contrária em proveito de outro titular.
h) Em relação à seqüela: O direito real segue seu objeto onde quer que se encontre. O direito de seqüela é a prerrogativa concedida ao titular do direito real de pôr em movimento o exercício de seu direito sobre a coisa a ele vinculada, contra todo aquele que a possua injustamente ou seja seu detentor. O mesmo não se pode dizer do direito pessoal.
i) Quanto à usucapião: É modo de aquisição de direito real e não de direito pessoal.
j) Em relação à posse: Só o direito real lhe é suscetível, por ser a posse a exterioridade do domínio; embora haja direitos reais que não comportam posse, como os que recaem sobre o valor da coisa, em virtude da posse com todos os seus consectários continuar com o sujeito passivo, e os de propriedade literária, artística e científica por ser incorpórea.
k) Quanto ao direito de preferência: É restrito aos direitos reais de garantia, consistindo no privilégio de obter o pagamento de uma dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à sua satisfação, ou seja, a responsabilidade da obrigação concentra-se sobre determinado bem do patrimônio do devedor. Em caso de inadimplemento tem o credo o direito sobre tal bem, afastando os demais credores que tenham direito pessoal contra o devedor. Ou seja, o credor pignoratício ou hipotecário tem preferência sobre os quirografários ou comuns.
3. Caracteres fundamentais e classificação dos direitos reais:
Sinteticamente os caracteres jurídicos do direito real são:
a) oponibilidade erga omnes;
b) seu titular possui direito de seqüela e de preferência;
c) adere imediatamente ao bem corpóreo ou incorpóreo, sujeitando-o, de modo direto, ao titular;
d) obedece ao numerus clausus, pois é estabelecido pelo Código Civil e leis posteriores, não podendo ser criado por livre pactuação;
e) é passível de abandono;
f) é suscetível de posse;
g) a usucapião é um de seus meios aquisitivos.
A classificação dos direitos reais deve ser elaborada segundo o critério da extensão de seus poderes. A propriedade é o núcleo do sistema dos direitos reais devido estar caracterizada pelo direito de posse, uso, gozo e disposição. A posse aparece como exteriorização do domínio. Os demais direitos reais foram categorias distintas conforme atinjam o jus disponendi, utendi ou fruendi.
A enfiteuse tem por característica o fato do direito de posse, uso, gozo e disposição estar sujeito a restrições originárias do direito de outrem, absorvendo, portanto, quase toda substância do domínio.
A categoria dos direitos reais de garantia: a propriedade fiduciária, alienação fiduciária em garantia, e, ainda, cessão fiduciária de direitos creditórios oriundos de contrato de alienação de imóveis, o penhor e a hipoteca, que visam o valor da coisa na proporção do débito garantido, afetando o jus disponendi, que se encontra gravado. Igualmente o ônus real oriundo do compromisso ou promessa irrevogável de compra e venda, denominado direito real de aquisição, atinge o direito de disposição, de modo que, quando o devedor aliena o bem que prometeu vender, o comprador, ao adquiri-lo, subordina-se à obrigação de dar a escritura definitiva.
O usufruto e a anticrese são direitos de usar e gozar do bem, sem disposição.
E, finalmente, temos os direitos limitados a certas utilidades da coisa: servidões, uso, habitação e superfície.
4. Objeto dos direitos reais:
Segundo Serpa Lopes, para que os bens possam ser considerados como objeto do direito precisam ter os seguintes pressupostos:
a) devem ser representados por um objeto capaz de satisfazer um interesse econômico;
b) devem ser suscetíveis de gestão econômica autônoma; e
c) devem ter capacidade para ser objeto de uma subordinação jurídica.
Obedecendo a tais requisitos, o objeto dos direitos reais pode abranger, em função do tempo, coisas presentes e futuras. Só aparentemente a coisa é futura, porque, na verdade, o objeto é atual.
Entendemos que não se justifica restringir o objeto dos direitos reais aos bens corpóreos (móveis ou imóveis), uma vez que há coisas imateriais de caráter patrimonial que são suscetíveis de constituir um objeto jurídico, como as produções do espírito no domínio das letras, artes, ciências e indústria, e que são uma forma especial de propriedade. Muito controvertida é a questão de se saber se os direitos subjetivos, dada a sua natureza imaterial, são suscetíveis de um direito real. Orlando Gomes admite a existência de direitos sobre direitos. Discute-se, porém, sobre a possibilidade de ter um direito por objeto um direito pessoal. Admitido, continua esse civilista, que o usufruto e o penhor podem recair em créditos, que são direitos pessoais, nenhuma dúvida subsiste para uma resposta afirmativa. Desde que o poder do titular se exerça diretamente sobre um crédito, sem intermediário, como se exerce sobre uma coisa corpórea, o direito é de natureza real.
5. Noções gerais sobre a sub-rogação real:
Não se confunde a sub-rogação real com a sub-rogação do direito obrigacional. Na sub-rogação real, o elemento subjetivo permanece o mesmo; substitui-se, necessariamente, a coisa, objeto de uma relação jurídica que sobre ela criou uma destinação certa, quando, por qualquer razão, ela não puder desempenhar sua finalidade ou objetivo.
Para Marc Lauriol seus requisitos são:
a) equivalência entre o valor passivo desaparecido e o valor ativo que o vai substituir, para que seja possível ao novo bem suprir o desequilíbrio oriundo do desaparecimento do anterior;
b) nexo de causalidade entre um e outro, isto é, que a introdução da nova coisa no patrimônio seja um efeito da que existia e que desapareceu.
O Código Civil não destinou um capítulo à sub-rogação real, mas a regulamentou em várias disposições: arts. 1.659, I; 1.659, II; 1.753, § 1°; 1.425, § 1°; 1.911, parágrafo único; e Decreto-lei n. 6.777, de 8 de agosto de 1944.
PROPRIEDADE - INTRODUÇÃO:
1. CONCEITO:
O Direito de Propriedade consiste no poder atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem (corpóreo ou incorpóreo), em sua plenitude e nos limites estabelecidos pela lei, bem como reivindicá-la de quem injustamente a detenha ou possua – Art. 1228.
Elementos do Direito de Propriedade:
· Usar: é o dto de utilizar a coisa da maneira que o dono quiser, porem sem alterar-lhe a substancia. Deve ser exercido dentro dos limites legais.
· Gozar: é o direito de usufruir a coisa – perceber e aproveitar seus frutos e produtos.
· Dispor: é o poder de transferir, alienar ou gravar a coisa de ônus.
· Reivindicar: direito de reaver a coisa de quem injustamente a possua ou detenha (ação reivindicatória, negatória, ou de dano infecto).
O Direito de Propriedade é aquele que uma pessoa (singular ou coletiva) exerce exclusivamente sobre uma coisa, de maneira absoluta e perpétua. È um dto dotado de complexidade – Art. 1231.
Características do Direito de Propriedade:
· Exclusivo: o dto de uma pessoa sobre a coisa exclui o dto dos demais, podendo seu titular afastar a coisa de quem dela quiser se utilizar.
· Absoluto: consiste na plenitude do dto de propriedade. A propriedade é plena qdo todos os seus dtos elementares (usar, gozar e dispor) se acham reunidos. Não havendo um deles o dto de propriedade passa a ser limitado. Enfim, o dto de propriedade é absoluto qdo seu titular pode fazer da coisa o que lhe convir, estando limitado a lei e ao “interesse publico”.
· Perpétuo: o direito de propriedade subsiste independente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva. Assim, a principio, apenas o proprietário pode dar fim a esse dto, desfazendo-se da coisa.
· Complexo: o dto de propriedade é complexo pois está composto por um feixe de direitos elementares: usar, gozar, dispor, reaver a coisa.
2. LIMITAÇÕES DO DIREITO DE PROPRIEDADE:
Há 3 espécies de limitações impostas ao dto de propriedade: quanto a fonte (leis, regulamentos, convenções, etc); qto ao fundamento (função social, interesse coletivo, utilidade); qto a extensão (limitações especiais).
O direito de propriedade está limitado pela CF (função social), pelo CC, e por legislação extravagante. Além disso, pode receber restrições decorrentes do dto de vizinhança e de cláusulas voluntariamente estipuladas nas liberalidades (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade).
Atualmente as limitações do direito de propriedade se comportam mais como delineadores daquilo que esse direito consiste, do que como meras restrições. Essas limitações definem e contornam a extensão da maneira como o titular pode usar, dispor e gozar de sua propriedade. Em relação ao seu fundamento, a prorpiedade está limitada por critérios de cunho social e pelo critério da utilidade. Os próprios direitos elementares que constituem o direito de propriedade sofrem certas limitações.
O dto de propriedade sofre limitações qto a extensão de área da coisa (propriedade rural, urbana, etc).
OBS: ver arts. 1229 e 1230.
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL:
Segundo o CC, a propriedade pode ser adquirida de 3 formas: por registro de títulos, por usucapião, por acessão. Pode ainda ser adquirida por dto hereditário.
1. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR REGISTRO DO TÍTULO:
A) Noções Gerais:
· Direito Romano: sistema dicotômico de aquisição da propriedade – haviam 2 etapas: compra e venda (instrumento particular), gerando um dto pessoal sobre o bem; solenidade pública (“mancipacio”), gerando o dto real. A primeira etapa não transmitia a propriedade do imóvel, sendo necessário para tanto a solenidade publica.
· Direito Francês e Italiano: nos sistemas francês e italiano a transferência do domínio sobre a coisa imóvel se dava com a escritura de compra e venda (acordo de vontades), não havendo necessidade de registro.
· Direito Alemão: sistema dicotômico – a transferência do domínio só se completa com o registro do titulo. No direito alemão o registro possuía valor absoluto, sendo mínimas as possibilidades de cancelamento (o prof. acha que não pode cancelar, mas o Gonçalves admite essa possibilidade).
· Direito Brasileiro: no Brasil o sistema tb é dicotômico: depende do contrato de compra e venda e do registro do título para que a transferência do domínio ocorra. A escritura publica (instrumento de compra e venda) é feita em tabelionato, mas gera apenas dto pessoal. Depois dessa etapa deve-se registrar a escritura no Registro de Imóveis, para que seja gerado o dto real. No sistema brasileiro, porem, o registro do título não tem valor absoluto como no dto alemão. Ele confere ao proprietário uma presunção relativa juris tantum de domínio: feito o registro, presume-se que o dto real pertence à pessoa em cujo nome se registrou, até que se prove o contrário.
B) Princípios:
O sistema de registros públicos brasileiro é regido por alguns pcps:
· Pcp da Publicidade: o registro confere publicidade às transações imobiliárias, valendo contra terceiros. O registro deve ser aberto e publico, salvo pequenas exceções.
· Pcp da Força Probande (fé publica)/ Presunção: o registro gera presunção a respeito da titularidade do domínio (presunção júris tantum - relativa).
· Pcp da Legalidade: o oficial de cartório deve analisar a legalidade e validade dos títulos que são apresentados para registro, denuncia quaisquer irregularidades para elas possam ser sanadas.
· Pcp da Territorialidade: exige a lei que o registro seja feito na circunscrição imobiliária da situação do imóvel. Se houver mais de uma circunscrição imobiliária, a atribuição do registro de atos pertinentes ao imóvel deverá ser definida nas leis de organização judiciária.
· Pcp da Continuidade: somente se admite o registro de um título se a pessoa que nele figura como alienante é a mesma que consta no registro como proprietário.
· Pcp da prioridade: protege-se aquele que primeiro registra seu título.
· Pcpc da Especialidade: o registro deve ser feito com minuciosa individualização do bem, para que seja possível identificá-lo.
· Pcp da Instancia: proíbe o registro “ex oficio” pelo oficial do cartório. O registro deve ser requerido pelo interessado.
C) Escritura Pública, Matricula, Registro e Averbações – Lei Nº 6015/73:
· Escritura Publica:
Consiste num documento solene (deve estar revestido das formalidades exigidas pela lei) através do qual se materializa o ato jurídico ou contrato. Ela é lavrada por oficial publico em Tabelionato ou Consulado brasileiro.
· Matricula:
É ato que antecede o registro e que deve ser feito qdo o imóvel sofrer sua primeira alteração na titularidade. Ela ocorre por ocasião do primeiro registro, sendo que quaisquer posteriores transferências de titularidade serão registradas sob o mesmo nº de matrícula.
A matricula não produz a transferência do domínio, fato que apenas ocorrera com o registro.
A Lei 6015/73 adotou o pcp da unicidade da matricula, segundo o qual cada imóvel terá matrícula própria, de maneira que nenhum poderá ser matriculado mais de uma vez, nem duas matrículas poderão ter opor objeto o mesmo imóvel.
Desmembramento: se parte de um imóvel for alienada, será constituído um novo imóvel com nº de matricula próprio.
Fusão: se dois imóveis contíguos passam a pertencer ao mesmo proprietário, admite-se que um novo e único imóvel se forma, adquirindo novo nº de matricula que substituirá os dois anteriores.
· Registro:
É o ato posterior a matricula que efetivamente acarreta na transferência da propriedade (dto real). Sempre que houver transferência da propriedade com conseqüente registro novo, a matricula inicial será mantida, mas o registros receberão numerações diferentes, em ordem cronológica, vinculados ao numero da matricula base.
· Averbações:
São anotações feitas às margens de um registro, indicando as alterações ocorridas no imóvel (em relação a sua situação fática ou a situação jurídica do proprietário).
2. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR USUCAPIÃO:
A) Conceito:
A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada no tempo, acompanhada de outros requisitos exigidos pela lei. Assim, a usucapião pauta-se na prescrição aquisitiva: se o proprietário não manifesta sua intenção de conservar o domínio sobre o imóvel, e outro, que não titular do domínio, o faz, exercendo sobre a terra permanente atividade (laborativa ou habitacional) por prolongado período, a inação do proprietário faz jus a posse do outro, que poderá adquiri o referido imóvel por usucapião. A prescrição aquisitiva pode recair tb sobre certos dtos reais decorrentes da propriedade, como servidões aparentes, usufruto, uso e habitação.
B) Fundamentos:
O fundamento da usucapião repousa no pcp da utilidade social: os bens servem para serem cultivados, habitados e utilizados. Outros fundamentos: dar segurança e estabilidade a propriedade; e consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio.
C) Requisitos:
Para que a usucapião seja possível alguns pressupostos devem ser verificados: coisa hábil, posse, decurso do tempo, justo titulo e boa-fé. Os 3 primeiros são indispensáveis para qualquer espécie se usucapião, enquanto os 2 últimos são exigidos apenas na usucapião ordinária.
· Coisa Hábil:
O bem deve ser juridicamente possível de ser adquirido por usucapião. Os bens fora do comércio e bens públicos não sofrem prescrição aquisitiva.
Considera-se fora do comércio os bens: naturalmente indisponíveis, insuscetíveis de apropriação pelo homem como o ar, a água do mar etc; legalmente indisponíveis, como bens de usos comum, de usos relacionado as pessoas dos arts. 197 e 198 (causas nas quais não corre a prescrição: entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela; contra os incapazes de que trata o art. 3o; contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra), dtos personalíssimos e órgão do corpo humano; indisponíveis pela vontade humana, como os bens deixados em testamento ou doados com clausula de inalienabilidade (ha controvérsia a respeito da inadmissibilidade da aquisição por usucapião de bem objeto de clausula de inalienabilidade.
Os bens públicos, conforme a CF e o CC de 2002, tb não podem ser objeto de aquisição por usucapião. Assim, somente podem ser objeto de usucapião os bens do domínio particular.
· Posse:
A posse suscetível de usucapião é aquela denominada ad usucapionem e que deve estar revestida de: animus domini - o possuidor deve se comportar como se fosse o proprietário da coisa; mansa e pacífica – posse exercida sem oposição (a oposição judicial, tanto pelo proprietário, qto por terceiros, somente interromperá a prescrição aquisitiva se o possuidor perder a ação); ininterrupta e continua – o possuidor deve se comportar como proprietário durante determinado período, sem interrupções – OBS: 1) a interrupção da posse por esbulho somente ocorre se o possuidor não defendê-la no prazo de 1 ano e 1 dia; 2) a interrupção por ação reivindicatória pelo proprietário somente interrompe a posse se o possuidor perder a ação (se perder conta desde a citação); 3) o CC autoriza que o possuidor acrescente ao tempo de sua posse, a de seus antecessores; e pública, o comportamento do possuidor com animo de proprietário deve ser de conhecimento das pessoas.
· Tempo:
Período de posse continua e ininterrupta exigido por lei. O prazo varia conforme o tipo de usucapião, sendo que seu Maximo é de 20 anos.
Na usucapião extraordinária o prazo é de 15 anos, sendo reduzido para 10 anos se a posse for trabalho ou produtiva – Art. 1238.
Na usucapião ordinária (com boa-fé e justo título) o prazo é de 10 anos, recaindo para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico – Art. 1242.
OBS: o STJ tem admitido que o tempo decorrido entre o ajuizamento e o julgamento da ação pode ser computado para efeitos do usucapião.
· Justo Título:
Justo título é aquele hábil e formalmente adequado a transferir o domínio ou o dto real de que trata, mas que deixa de fazê-lo em função de algum defeito ou vício. Cabe salientar, porem, que o vício não pode ser de forma, nem constituir causa de nulidade (já o anulável não obsta a usucapião).
O justo título é requisito exigido apenas na usucapião ordinária. Para a especial e a extraordinária ele não consiste em pressuposto.
· Boa-Fé:
A posse de boa-fé é aquela adquirida na ignorância de defeitos ou vícios que impeçam a aquisição da coisa. Ela determina a crença do possuidor de que a coisa sob sua posse legitimamente lhe pertence. Cabe salientar que a ignorância do vicio deve ser justificável e desculpável.
A boa-fé é, juntamente com o justo título, requisito exigido para usucapião ordinária.
Boa-fé e Justo título são coisas distintas, porem estão intimamente relacionadas, uma vez que a presença de justo título estabelece uma presunção (relativa) de boa-fé – Art. 1201.
Para autorizar a usucapião ordinária, a boa-fé deve existir desde o começo e permanecer durante todo o decurso do prazo. CRG entende que a superveniente ciência de um vício descaracteriza a boa-fé. Porém o profº, no capítulo sobre a classificação da posse, posicionou-se a favor da manutenção da boa-fé mesmo após a ciência do vicio, desde que no momento da aquisição o vicio era justificadamente ignorado, pois, a “essas alturas” o possuidor já investiu na coisa (ver art. 1242, p. único).
Os requisitos citados podem ser classificados conforme sua natureza: reais, formais e pessoais. Pessoais são os elementos relacionados ao sujeito do pleito, que deve ser apto a adquiri o bem por usucapião. Reais são os pressupostos relacionados à coisa, que deve ser suscetível de usucapião e possuir valor no comercio. Formais são os requisitos impostos pela lei e que variam conforme o tipo de usucapião (tradicional ou especial).
D) Usucapião Tradicional:
· Extraordinária: é aquela na qual não é exigido justo título. São requisitos para concessão de usucapião extraordinária: posse por 15 anos; animus domini; e posse continua, mansa e pacifica – Art. 1238. O citado prazo de 15 anos pode ser reduzido para 10 se a posse caracterizar-se como posse-trabalho (aquela na qual o sujeito investiu – residencial, produtiva ou cultural) – Art. 1238, p. único. A propriedade adquirida por usucapião compreende tb ols direitos reais sobre a coisa (servidão, enfiteuse, ususfruto, uso, habitação, anticrese, etc).
· Usucapião Ordinária: exige-se justo título para sua concessão. São requisitos da usucapião ordinária: posse por 10 anos; animus domini; posse continua, mansa e pacifica; justo título e boa-fé. O prazo referido pode ser reduzido para 5 anos se a posse-trabalho sobre imóvel adquirido onerosamente, com base em registro de cartório posteriormente cancelado (por algum vicio).
E) Usucapião Especial:
São espécies de usucapião com revisão constitucional. Ha dois tipos: usucapião rural (pró-labore); e usucapião urbana (pró-moradia). Ambos não reclamam justo titulo, nem boa-fé.
· Usucapião Rural: é um beneficio instituído em favor da família e do aproveitamento das terras rurais. São requisitos para usucapião rural: posse pacifica e ininterrupta por 5 anos; animus domini; imóvel localizado em área rural; área continua de até 50 hectares (antes da CF de 1988 eram 25 hectares); utilização da terra para moradia e produção; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano) – Art. 1239. Não estão sujeitos a usucapião rural os imóveis públicos (mesmo as terras devolutas). Essa modalidade de posse não admite o acréscimo de tempo de posse anterior para contagem do prazo. Ver: Leis 4504/64 e 6969/81.
· Usucapião Urbana: introduzida pela CF de 1988, aplica-se apenas a terrenos urbanos construídos. Requisitos: posse pacifica e ininterrupta por 5 anos; animus domini; imóvel localizado em área urbana; área continua de até 250 m2; utilização da área para moradia; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano) – Art. 1240. Não estão sujeitos a usucapião urbana os imóveis públicos. A legitimidade para usucapir é da pessoa natural, brasileiro nato ou naturalizado. Admite-se a aquisição por estrangeiro, desde que ele resida no BR. A aquisição por usucapião pode ser utilizada em relação a imóvel urbano inserido em área maior, porém a propriedade está delimitada a área de 250 m2.
Segundo o Estatuto da Cidade, a usucapião urbana pode ser individual ou coletiva.
A Usucapião Urbana Individual do Estatuto da Cidade – Lei 10257/2001 - exige os mesmo requisitos dispostos no CC, explicitando a necessidade da área ser edificada. Admite-se que parte do imóvel seja usado para pequeno comércio, conjuntamente com a moradia. O Estatuto da Cidade prevê a possibilidade do herdeiro legitimo aproveitar a posse do seu antecessor qdo no imóvel residir.
A Usucapião Urbana Coletiva – Lei 10257/2001 – apesar de não prevista no CC, possui gde importância social. Requisitos: animus domini; imóvel localizado em área urbana; área continua superior a 250 m2; impossibilidade de identificar os terrenos ocupados individualmente; utilização por população de baixa renda; área usada para moradia; não ser dono de outro imóvel (rural ou urbano). Não se admite usucapião sobre a propriedade publica.
O Estatuto da Cidade permite a soma da posse anterior para o computo do prazo de 5 anos.
Possuem legitimidade para propor ação de usucapião urbano coletiva, os possuidores ou seu substituto processual. Admite-se que a associação de moradores, regularmente constituído e com personalidade jurídica, represente o pólo ativo, desde que autorizada pelos possuidores. Com relação aos possuidores, devem eles integrar o pólo ativo da lide, visto tratar-se de litisconsórcio necessário. Diante da recusa injustificada, o juiz poderá suprir-lhes a presença ou outorga. Faz-se necessária a participação do MP e os requerentes possuem dto a assistência judiciária gratuita.
O usucapião coletivo da origem a um condomínio especial, no qual as decisões pertinentes à área dependem da participação dos condôminos. A área de domínio coletivo deve ser regularizada com abertura de ruas ou passagem. As vielas já existentes podem ser usucapidas, transformando-se em “servidão”. O MP pode pedir o reordenamento dessas áreas para melhorar as condições de vida da população ocupante.
O rito processual utilizada nessa ação é sumário e o usucapião é concedido através de ação declaratória. O juiz atribuirá frações iguais de área para cada possuidor, independente da dimensão que ele ocupe. A usucapião especial pode ser alegada como defesa e, se reconhecida, pode ser declarada na própria sentença.
Outros:
· Concessão de Usos Especial para fins de Moradia: CF, Art. 183 e MP 2220/201 – teve por objetivo dar ao governo a opção de oferecer outra área aos possuidores que ocupem área publica a mais de 5 anos ininterruptos. As áreas devem ser de até 250 m2, localizadas em zona urbana. É destinada a população de baixa renda, que não possua outros imóveis. Consiste em um benefício gratuito no qual o possuidor recebe o dto de ocupação da área, que permanece sob a propriedade do governo – dto sobre coisa alheia publica.
O herdeiro que residir no imóvel, pode nele permanecer – transmissão por sucessão diferenciada. Além disso, é possível repassar o dto a ocupação através de compra e venda.
Se o imóvel for da União ou do Estado, o requerente deverá retirar um atestado da situação do imóvel e anexar ao pedido. Se for municipal, não é necessária juntada do atestado.
· Desapropriação Judicial: Art. 1228, CC – qdo o possuidor ocupar área de propriedade alheia a mais de 5 anos, porem sem preencher os requisitos da usucapião ordinária, ele poderá permanecer no imóvel, restituindo ao proprietário o valor da área.
· Retificação de Área: Lei 6015/73 e Arts. 212 a 216, da Lei 10931/04 – é utilizada para registrar a aquisição de área anexa, sem recorrer ao tradicional registro de imóveis. Os vizinhos devem manifestar sua concordância.
· Usucapião como instrumento de Reordenamento Urbano: MP 2220/01, Lei 6766/79 e Lei 10257/01 – O MP promover ação contra a administração publica e contra particulares com relação a áreas em estado critico, requerendo o reordenamento paisagístico, sanitário, hidráulico, etc.
· Aspectos Processuais da Usucapião: Arts. 941 a 945, CPC, Arts. 4º e 5º, da lei 6969/81 e Art. 13, da lei 10257/01 - Competência: varia conforme a situação do imóvel (áreas públicas ou fronteiriças a áreas publicas – competência da Justiça Federal). O rito é sumário.
O requerente deve apresentar informações pessoais e relativas ao imóvel, fornecendo documentos qto a identificação da área, antecessores, localização, planta, certidões negativas, etc. Os confrontantes e o cônjuge do réu devem ser citados por oficial de justiça. Os demais podem ser citados por edital.
O valor da causa consiste no valor acrescido ao imóvel devido a aquisição do titulo dew propriedade.
3. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR ACESSÃO:
Acessão é o modo (originário) de aquisição da propriedade, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário. Portanto, possui dois requisitos: a) a conjunção entre duas coisas, até então separadas; b) o caráter acessório de uma dessas coisas, em confronto com a outra. A coisa principal se chama acedida, e a acessória acedente. Predomina o princípio segundo o qual a coisa acessória segue a principal, porém, com relação às suas conseqüências, aplica-se também o princípio que veda o enriquecimento sem causa.
A acessão pode ser: natural ou física (art. 1248, I ao IV), quando decorre de fenômenos naturais (é de imóvel para imóvel); artificial ou industrial (art. 1248, V – plantações ou construções), quando decorre do trabalho humano (é de móvel a imóvel).
A) Acessão por formação de ilhas (art. 1249):
É quando surgem ilhas ou ilhotas em rios particulares, ou seja, não navegáveis (são públicos os rios navegáveis ou que banham mais de um Estado, nesses casos as ilhas surgidas serão de domínio público). Para saber quem adquiriu a propriedade é só dividir, com uma linha imaginária, o leito do rio em duas partes iguais, tudo o que se formou entre a linha e uma das margens é acrescido aos terrenos ribeirinhos desse mesmo lado, na proporção de suas testadas.
B) Acessão por aluvião (art. 1250):
O aluvião é o aumento gradativo e natural que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que é difícil apreciar a quantidade acrescida. Conforme a regra do acessório segue o principal, esses acréscimos naturais pertencem aos donos dos terrenos marginais, independentemente de pagar indenização a algum prejudicado.
C) Acessão por avulsão (art. 1251):
A avulsão é o aumento abrupto, decorrente de força natural e violenta. O acréscimo passa a pertencer ao dono da coisa principal. Se o proprietário da coisa desfalcada reclamar dentro do prazo decadencial de um ano, o dono da principal, se não quiser devolver, pagará indenização àquele. Todavia, decorrido o prazo, considera-se consumada a incorporação, perdendo o proprietário prejudicado não só o direito de reivindicar, como o de receber a indenização.
Não existe acessão quando ocorre a avulsão de uma coisa não suscetível de aderência natural, ou seja, quando não ocorre a consolidação de duas coisas em uma, conservando cada qual a sua própria individualidade. Trata-se, apenas, de coisas perdidas que devem ser devolvidas ao dono.
D) Acessão por álveo abandonado (art. 1252):
É quando o rio abandona o seu leito. Não importa se é público ou particular, essa extensão de terra que surge pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, na proporção das testadas, até a linha mediana do leito abandonado. Não precisam indenizar os donos dos terrenos por onde as águas abriram novo curso, pois é um acontecimento natural.
E) Acessão por construções ou plantações (arts. 1253 a 1.259):
Presume-se que toda construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa. Entretanto, pode ocorrer que:
a) o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, mas com sementes ou materiais alheios;
b) o dono das sementes ou materiais planta ou constrói em terreno alheio;
c) terceiro planta ou edifica com semente ou material alheios e em terreno igualmente alheio.
Como o acessório segue o principal, o que adere ao solo a este se incorpora, portanto o que plantou com sementes alheias em terreno próprio adquire a propriedade destas. Entretanto, para evitar o enriquecimento sem causa, terá que reembolsar o valor do que utilizou, respondendo ainda por perdas e danos, se agiu de má-fé. Vê-se que, mesmo de má-fé, ele adquiri a propriedade das sementes, plantas ou materiais, pois não há interesse social em que se arranque o que plantou ou destrua o que construiu.
Seguindo a mesma lógica, se plantou em terreno alheio, perderá as sementes ou materiais para o dono do terreno, mas se estava de boa-fé terá direito a indenização do valor dos bens utilizados. Já se estava de má-fé, não terá direito a indenização e se o dono do terreno optar por não ficar com a plantação ou construção, quem plantou terá que retirar tudo e pagar perdas e danos.
Art. 1255, § único: se o que ele plantou ou construiu valer muito mais que o valor do terreno e se estava de boa-fé, adquiri o terreno, desde que indenize o dono deste.
Se ambas as partes estiverem de má-fé, funciona como se os dois estivem de boa-fé. Portanto, o dono do solo adquire os materiais, mas tem que ressarcir o seu valor. Se o proprietário presenciou a construção ou lavoura e não impugnou, presume-se que estava de má-fé.
As mesmas regras se aplicam para o terceiro, que não é dono das sementes ou materiais e que os emprega de boa-fé em solo alheio. Portanto, o dono do terreno adquire os acessórios, e o donos dos acessórios tem direito a indenização, podendo cobrá-la do dono do solo se não puder cobrar do que plantou. Importante lembrar que cabe ação rescisória nesses casos de acessão que envolve um terceiro.
Por fim, o código regula a acessão quando há invasão de solo alheio por construção. Entende-se que se a edificação invade o terreno em parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadia, segundo seu justo valor. Mas para ter direito a adquirir a parte invadida dependerá do tamanho desta parte e da sua boa-fé:
“Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.”
DA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
O Código Civil de 2002 disciplina seis modos de aquisição de propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão.
A) DA USUCAPIÃO:
O princípio que norteia a usucapião móvel é o mesmo da imóvel, isto é, o intuito de emprestar juridicidade a situações de fato que se alongam no tempo.
O CC prevê prazos mais reduzidos para a usucapião de coisas móveis do que a de imóveis, pois segundo o art. 1260 aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.
Esta seria uma espécie de usucapião ordinária, sendo que a extraordinária está prevista no art. 1261: Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé.
O possuidor pode acrescentar a sua posse a do seu antecessor, desde que ambas sejam contínuas e pacíficas, aplicando-se os mesmos dispositivos relativos a usucapião imóvel, também para as causas que suspendem ou interrompem a prescrição.
B) DA OCUPAÇÃO:
Ocupação é o modo originário de aquisição de bem móvel que consiste na tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de se tornar seu proprietário. Coisas sem dono são as coisas de ninguém (res nullius) ou as abandonadas (res derelicta).
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
Salienta-s que o abandono não se presume, deve resultar claramente da vontade do proprietário de se despojar do que lhe pertence. Ex.: Comandante de navio livra-se da carga, lançando-a ao mar, em virtude do mau tempo. Se ela for recolhida por outra embarcação, assiste ao proprietário o direito de reclamar-lhe a entrega.
C) DO ACHADO DO TESOURO:
Tesouro, segundo o art. 1264 é o depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, e se alguém o encontrar em prédio alheio, dividir-se-á por igual entre o proprietário deste e o que achar casualmente. O tesouro corresponde a um acessório do solo a que adere, pertencendo por isso ao seu dono do terreno, por isso se este descobri por si mesmo ou por intermédio de operário especialmente encarregado da busca, será o tesouro por inteiro daquele.
Porém, se um operário encarregado de outro serviço descobre o tesouro, deverá dividir a metade com o dono do terreno. Deixará de considerar-se tesouro o depósito achado, se alguém mostrar que lhe pertence.
D) DA TRADIÇÃO:
Pelo nosso CC a aquisição do domínio de coisa móvel só se dá pela tradição, consistindo na entrega da coisas do alienante ao adquirente, com a intenção de lhe transferir o domínio, em complementação do contrato, com essa entrega, torna-se pública a transferência. A tradição pode ser real, simbólica ou ficta:
A tradição real ocorre quando há entrega efetiva e material da coisa (entrega da coisa; intenção das partes; justa causa)
A tradição simbólica ocorre quando representada por ato que traduz a alienação, como a entrega das chaves da casa ou do veículo vendidos.
A tradição ficta ocorre no caso da traditio brevi manu e da constiuto possessório (claúsula constituti). Neste caso o primitivo possuidor que tinha a posse plena, converte-se em possuidor direto, enquanto o novo proprietário se investe na posse indireta, em virtude do acordo celebrado. Já na traditio brevi manu, ocorre o inverso do constituto possessório, pois se configura quando o possuidor de uma coisa alheia (locatário) passa a usufruí-la como própria. Em ambos os casos o possuidor mantém a apreensão da coisa (corpus) e altera o animus.
Há todavia, casos em que se dispensa a tradição como: na abertura de sucessão legítima; na celebração de casamento com regime de comunhão universal de bens; por força de pacto antenupcial; na compra e venda de títulos da dívida pública; etc...
Feita por quem não é proprietário, a tradição não alheia a propriedade, exceto se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante se afigurar dono.(art. 1268 CC) Nesse caso, aduz o § 1o que se o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição. Assim, se o proprietário vem a ratificar a aquisição, ou se o vendedor se torna proprietário, fica convalescido o ato realizado pelo adquirente de boa-fé
Porém, não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por título um negócio jurídico nulo (§ 2º do art. 1268 CC), tendo em vista que a tradição é ato complementar do negócio jurídico, assim se este é inválido o outro também será.
E) DA ESPECIFICAÇÃO:
Dá-se a especificação quando uma pessoa, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Esta será do especificador (artista plástico, por ex.), se a matéria era sua, ainda que só em parte, e não se puder restituir à forma anterior.
Se a matéria for inteiramente do especificador, será sua a nova espécie. Porém, se a matéria não for do especificador e este puder transformar a espécie nova na forma anterior (colar de ouro em barra de ouro), ele deverá devolver ao verdadeiro dono a matéria em seu statu quo. Contudo, se for impossível reduzi-la a forma anterior (esculturas em mármore), a solução dependerá da boa-fé do especificador.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova.
§ 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.
Se o preço da mão-de-obra exceder consideravelmente o valor da matéria-prima, existe o interesse social de preservá-la. Ainda que realizada de má-fé, a lei concede a propriedade da obra de arte ao especificador, mas, neste caso, sujeita-se a indenizar o valor da matéria-prima e a pagar eventuais perdas e danos.
F) DA CONFUSÃO, DA COMISTÃO E DA ADJUNÇÃO
Confusão é a mistura de coisas líquidas (gasolina e álcool); Comistão é a mistura de coisas sólidas ou secas (soja e trigo); e Adjunção é a justaposição de uma coisa a outra (tinta na parede)
Se as coisas pertencem a donos diversos e foram misturadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível a separação delas sem deterioração. Porém, se não for possível separa-las, ou se exigindo tal possibilidade é muito dispendioso, subsiste indiviso o todo. A espécie nova será de ambos, cada qual com seu quinhão proporcional ao valor do seu material. Todavia, se uma das coisas puder ser considerada principal, a propriedade da espécie nova será do dono da coisa principal, tendo este, a obrigação de indenizar os outros.
Se a confusão, a comistão e a adjunção resultam de má-fé de uma das partes, pode a outra escolher entre guardar o todo, pagando a proporção que não é sua, ou renunciar à que lhe pertence, mediante indenização completa.
DA PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL
O direito de propriedade, sendo perpétuo, só poderá ser perdido pela vontade do dono ou por alguma outra causa legal. O simples não uso, sem as características de abandono não determina a sua perda, se não foi usucapido por outrem, ainda que se passem mais de 15 anos.
O art. 1215 do CC enumera exemplificativamente alguns casos de perda de propriedade, existindo no CC outras causas de extinção, como a usucapião e a acessão. O professor citou na aula outras formas: arrematação, adjudicação, implemento de condição resolutiva, etc.
O art. 1275 prescreve:
“Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação;
II - pela renúncia;
III - por abandono;
IV - por perecimento da coisa;
V - por desapropriação.”
A perda da propriedade pode ser voluntária ou involuntária.
A) Voluntária à alienação, renúncia e abandono.
B) Involuntáriaà perecimento e desapropriação
A. 1. ALIENAÇÃO
A alienação se dá por meio de contrato (negócio jurídico bilateral), pelo o qual o titular transfere a propriedade a outra pessoa. Pode ser a título oneroso (compra e venda) ou a título gratuito (doação). Pode ser voluntária (dação), compulsória (arrematação) ou ainda decorrer de um ato potestativo que independe da vontade do proprietário.
Em qualquer caso, os efeitos da perda da propriedade imóvel estão subordinados ao registro do título transmissivo (§ único, art. 1275). A alienação exige escritura pública e registro.
A. 2. RENÚNCIA
A renúncia é ato unilateral, pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa, de forma expressa. O ato renunciativo de imóvel deve também ser registrado no Registro de Imóveis competente (§ único, art. 1275).
A renúncia pode ser feita em benefício de pessoa determinada ou simplesmente veicular o despojamento, tornado a coisa de ninguém (res nullius). A partir do registro da renúncia no Registro Imobiliário, opera-se a perda da propriedade pelo sujeito declarante. Não basta essa formalidade, porém, para que alguém concomitantemente adquira o mesmo bem. Se e enquanto o beneficiário da renúncia não manifestar, por ações ou declarações, a aceitação do imóvel, ele não adquire a propriedade. Além disso, quando a renúncia não nomeia qualquer beneficiário, ninguém adquire de imediato a propriedade perdida pelo renunciante. Apenas com o tempo, verificando-se a arrecadação d imóvel abandonado ou a usucapião, o bem passará a pertencer a outro sujeito de direito.
* Exige-se escritura pública para a renúncia de dtos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. (CC, art. 108).
A. 3. ABANDONO
O abandono é ato unilateral, pelo qual o titular abre mão de seus direitos sobre a coisa. Nesse caso, não há manifestação expressa. A ocorrência mais comum é quando o proprietário não tem meios de pagar os impostos que oneram o imóvel. A conduta do proprietário no abandono caracteriza-se pela intenção de não Ter mais a coisa para si. Simples negligência não configura abandono, que não se presume.
Abandonado o imóvel qualquer pessoa pode dele se apossar, e se completar o tempo para usucapião depois requerer. Entretanto, no caso de não encontrar-se na posse de outrem, se for arrecadado como coisa vaga pelo Município ou pelo Distrito Federal, permanecerá como coisa de ninguém durante três anos, contados da arrecadação e depois passará à propriedade do Município ou Distrito Federal, se estiver em zona urbana. No caso do imóvel situar-se em zona rural ocorre o mesmo procedimento, só que depois de três anos o imóvel passa a ser propriedade da União, onde quer que ele se localize. O prazo e três anos possibilita que o proprietário se arrependa. Presumir-se-á de modo absoluto a intenção de não mais conservar o imóvel em seu patrimônio, ou seja, o abandono quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais (não pagar impostos).
B. 1. PERECIMENTO
O perecimento da coisa decorre da perda do objeto. O perecimento da coisa decorre em regra, de ato involuntário, de fenômenos naturais, mas pode resultar também de ato voluntário. Exemplos de perecimento: a explosão de um vulcão embaixo de um imóvel; um incêndio com perda total ou o desabamento de um prédio.
B. 2. DESAPROPRIAÇÃO
A desapropriação constitui um modo de transferência compulsória, forçada, da propriedade, do domínio particular ou do domínio de outra entidade pública de grau inferior, para Administração Pública ou seus concessionários. Representa uma limitação ao dto de propriedade, baseada na idéia de prevalência do interesse social sobre o individual. É de se ressaltar que a desapropriação é um modo originário de aquisição da propriedade.
Perde-se a propriedade imóvel mediante desapropriação nos casos expressos na Constituição Federal. Trata-se da perda compulsória da propriedade por ato expropriatório do Poder Público, mediante prévia e justa indenização (em dinheiro) do desapropriado, essa se dá por interesse público – matéria de estudo do direito administrativo.
Existe também a desapropriação por interesse social, prevista pelas Lei 4132/62 e Lei 8629/93, que tem por finalidade a reforma agrária. O pagamento se dá em títulos da dívida agrária e a desapropriação por decreto do presidente. Não pode ser desapropriada a pequena e média propriedade, desde que seu proprietário não possua outra propriedade rural e a grande propriedade quando for produtiva. Vale lembrar que o INCRA possui um plano de desapropriação anual para fins de reforma agrária.
É necessário para que ocorra a desapropriação que exista decreto da autoridade pública competente, declarando a utilidade pública dos bens expropriados. A desapropriação deve efetuar-se dentro do prazo de cinco anos da data do decreto. Mas somente após o pagamento do montante arbitrado e munido de mandado de imissão de posse é que a administração ou seus delegados poderão utilizar os bens expropriados.
C. OUTRAS FORMAS (dadas pelo professor em sala)
C. 1. LEIS PENAIS E LEI 8.257/91 (plantas ilegais)
A Lei 8257/91 dispõe sobre a expropriação das “glebas” nas quais se localizem culturas ilegais de plantas psicotrópicas, e dá outras providências. Seu art. 1° prescreve: “As glebas de qualquer região do país onde forem localizadas culturas ilegais de plantas psicotrópicas serão imediatamente expropriadas e especificamente destinadas ao assentamento de colonos, para o cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos, sem qualquer indenização ao proprietário e sem prejuízo de outras sanções previstas em lei, conforme Art. 243 da Constituição Federal.”
Dispõe, o § único do art. 15 da referida lei: “Se a gleba expropriada nos termos desta Lei, após o trânsito em julgado da sentença, não puder ter em cento e vinte dias a destinação prevista no art. 1º, ficará incorporada ao patrimônio da União, reservada, até que sobrevenham as condições necessárias àquela utilização”.
C. 2. REQUISIÇÃO (peguei essa parte na internet, pois no caderno tinha pouca coisa)
O art. 5º, XXV, CF, diz: “No caso de iminente perigo público, a autoridade competente poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização ulterior, se houver dano”.
A requisição pode ser civil ou militar e podem recair sobre bens móveis, imóveis e serviços, ou seja, é a utilização coativa de bens ou serviços particulares pelo Poder Público, por ato de execução imediata e direta da autoridade requisitante.
A requisição dependendo do tipo de bem requisitado, poderá implicar perda irrecuperável. Se houver dano, caberá indenização ulterior, inexistindo dano comprovado, não caberá indenização.
A requisição civil e militar tem o mesmo conceito e fundamento e são cabíveis no tempo de paz, desde que presente uma real situação de perigo público iminente, divergindo apenas no objetivo. A requisição civil objetiva evitar danos à vida, à saúde e aos bens da coletividade. A requisição militar objetiva resguardar a segurança interna e a manutenção da Soberania Nacional. Em tempo de guerra a requisição civil e militar deve atender os preceitos da lei específica (CF, art. 22, III).
A requisição por ser ato de urgência, não precisa de prévia intervenção do Poder Judiciário.
A requisição civil de serviços é de competência exclusiva da União.
C. 3. OUTRAS: O professor ainda citou outras formas de perda da propriedade: arrematação, adjudicação, implemento de condição resolutiva, etc.
DIREITO DE VIZINHANÇA
1. INTRODUÇÃO
O direito de propriedade sofre inúmeras restrições ao seu exercício, impostas em nome do interesse coletivo e individual. Dentre as restrições de caráter individual estão àquelas determinadas pelas relações de vizinhança.
As regras do direito de vizinhança destinam-se a evitar conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos. Contudo, destaca-se que o vocábulo vizinhança não se restringe a propriedade confinante, possuindo um significado mais largo, estendendo-se até onde o ato praticado em um prédio possa propagar-se nocivamente, alcançando não só os confinantes, como outros prédios próximos.
Os direitos de vizinhança tratam-se de obrigação propter rem (ou obrigação ambulatória), por que vincula os confinantes, acompanhando a coisa. Portanto, transfere-se a eventuais novos ocupantes do imóvel (inquilinos, por exemplo).
As obrigações podem ainda ser de “permitir” (art. 1313, I, e §3º - o vizinho deve permitir que o outro entre em seu prédio, caso seja indispensável à reparação, construção ou reconstrução da casa do outro) e “abster” (proibição ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio, suscetível de prejudicar a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho – art. 1.277).
2. DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
2.1. Espécies de atos nocivos
Gonçalves classifica as interferências ou atos prejudiciais em três espécies:
à Ilegais: são atos ilícitos que obrigam à composição do dano, conforme art. 186.
à Abusivos: são os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, prejudicam o vizinho, como o barulho excessivo, por exemplo. Seriam aqueles atos praticados com o propósito de prejudicar o vizinho e tb aqueles no qual o titular exerce seu direito de modo irregular.
à Lesivos: são os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha até sido autorizada pelo Poder Público. É o caso de uma indústria que esteja poluindo ou prejudicando o meio ambiente. – art. 1279.
Os atos ilegais ou abusivos estão previstos no art. 1277, que trata do uso anormal da propriedade. Este artigo autoriza não só ao proprietário, como ao possuidor, o direito de fazer cessar as interferências. O uso anormal, na definição de CRG, é “tanto o ilícito como o abusivo, em descordo com sua finalidade economia ou social, a boa-fé ou os bons costumes”.
Para auferir a normalidade ou anormalidade da utilização do imóvel procura-se:
a) Verificar a extensão do dano ou incômodo causado: se este se mantém ou não em um nível tolerável;
b) Examinar a zona onde ocorre o conflito: diferenciar a zona residencial de uma industrial, por ex.;
c) Considerar a anterioridade da posse: chamada teoria da pré-ocupação, que estabelece que aquele que se instala em determinado local acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação. Contudo, tal teoria não pode, entretanto, ser aceita e, todos os casos e sem reservas.
Os bens tutelados pelo art. 1277 são a segurança, o sossego e a saúde. O decoro não está abrangido, portanto, o proprietário ou possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores.
2.2. Soluções para a composição de conflitos
A doutrina e jurisprudência oferecem propostas para solucionar os conflitos de vizinhança, que seguem:
a) Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido;
b) Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais (art. 1279);
c) Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, determinará o juiz a cessação da atividade;
d) Não se determinará a cessação da atividade causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse local. Neste caso, acredita CRG, que a indústria, se não reduzir a níveis toleráveis, deverá indenizar o vizinho (art. 1.278), sendo que a indenização deverá levar em conta a depreciação do imóvel.
A ação apropriada para estes casos é a cominatória, podendo ser movida pelo proprietário, possuidor ou compromissário comprador titular de direito real.
O art. 1.280 prescreve ainda que o vizinho tem o direito de exigir do dono do prédio a demolição ou reparação deste, quando ameace ruína, bem como lhe preste caução pelo dano iminente. Essa caução é chamada de “caução de dano infecto”. A este respeito, Hely Lopes Meirelles assinala que a ação de dano infecto cabe até em ação indenizatória, quando, além dos danos já consumados, outros estejam na iminência de consumar-se ante o estado ruinoso da obra vizinha. Cabe tb a municipalidade o direito de fazer exigências desta natureza.
Outro aspecto é o disposto no art. 1281, que prevê que o proprietário ou possuidor, cujo prédio está obrigado a aceitar a execução das obras (passagem de tubos, tubulações, canais, etc.), está legitimado a exigir garantia, desde que prove, inclusive mediante perícia, se necessária, a presença de dano iminente.
3. DAS ÁRVORES LIMÍTROFES
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.
O art. 1282 presume condomínio entre as partes, que admite, no entanto prova em contrário. Sendo comum a árvore, os frutos e o tronco pertencem a ambos os proprietários. Caso seja cortada ou arrancada, tb deverá ser repartida entre os donos.
Não poderá ser arrancada sem o consentimento do outro. Se a sua presença estiver causando prejuízo e a outra parte não aceitar arrancá-la, deverá recorrer ao Judiciário.
A regra do art. 1.284 é exceção ao princípio de que o acessório segue o principal (art. 1232).
A respeito do art. 1283, destaca Washington de Barros Monteiro que esta faculdade cabe apenas ao proprietário e jamais ao inquilino, q aquém, no máximo, cabe solicitar as providências necessárias. Complementa que o dono da árvore não tem direito a qualquer indenização, ainda que a árvore morra em decorrência do corte.
4. DA PASSAGEM FORÇADA
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
O instituto da passagem forçada atende ao interesse social, pois o imóvel encravado não pode ser explorado economicamente e deixado de se aproveitado por falta de comunicação com via pública. Pode ser este direito exercitado contra o proprietário contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato.
O direito de exigir passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Não se considera encravado o imóvel que possui outra saída, ainda que difícil e penosa, pois razões de comodidade não são consideradas.
Tal direito equivale a uma desapropriação no interesse particular, pois o proprietário do prédio onerado com a passagem tem direito a indenização. Não havendo acordo entre os interessados, a fixação da passagem será feita em via judicial.
Não se deve confundir passagem forçada com servidão de passagem ou de trânsito. A primeira, como já dito, decorre da lei, tendo a finalidade de evitar que um prédio fique sem destinação ou utilização econômica. Já a segunda, constitui direito real sobre coisa alheia e geralmente nasce de um contrato, não correspondendo necessariamente a um imperativo determinado pela situação de imóveis, mas a simples conveniências e comodidade do dono de prédio não encravado.
5. DA PASSAGEM DE CAOS E TUBULAÇÕES
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
Trata-se de inovação do Código Civil de 2002, que estabelece que o proprietário é obrigado a tolerar, mediante recebimento de indenização, a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto, etc.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente oneroso.
6. DAS ÁGUAS
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.
§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.
§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.
Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.
Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.
No tocante a água, o Código Civil complementou (ou simplesmente reproduziu) o Código de Águas (decreto Lei 24.643/34, modificado pelo Dec-Lei 852/38).
O art. 1.293 disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, para as primeiras necessidades e tb para os serviços de agricultura ou indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
Já o art. 1290 prevê o direito às sobras de águas nascentes e das águas pluviais. Trata-se da servidão das águas supérfluas, pela qual o prédio inferior pode adquirir sobre as sobras uma servidão destinada a usos domésticos, bebedouro de gado e outras finalidades, especialmente agrícolas. Destaca-se que o direito do prédio inferior é apenas o de receber as sobras de fonte não captada. As pluviais são sem dono, desde que escoem por terrenos particulares são de propriedade dos respectivos proprietários. A este respeito, salienta-se que não é lícito ao proprietário, satisfeita as suas necessidades, desviar o curso das sobras.
O art. 1289 disciplina as águas artificialmente levadas ao imóvel. Ao contrário do que sucede com as águas que correm naturalmente, não está o proprietário do prédio inferior obrigado a suportar as interferências decorrentes de seu escoamento, podendo exigir que se desvie o fluxo ou optar pela indenização dos prejuízos que venha a sofrer. Neste ponto, define o parágrafo único que da indenização deverá ser deduzido o valor do benefício obtido.
Sobre o art. 1291, CRG cita Washington de Barros Monteiro, ao colocar que neste dispositivo o código demonstrou clara preocupação com o meio ambiente, tratando-se de importante inovação, pois proíbe a poluição sob pena de pagamento de indenização.
Por fim, disciplina o art. 1292 o direito de represamento de água mediante a construção de barragens de todas as formas, inclusive para a construção de hidrelétricas. Caso ocorra a invasão de prédio alheio, está obrigado a indenizar, deduzindo-se o valor do benefício obtido.
7. DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS:
Pelo artigo 1.297, caput, 2ª parte, do Código Civil, o proprietário “pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas”.
O direito de demarcar é, segundo a lei, do proprietário que, em sentido amplo, abrange todo aquele que é titular de um direito real: o enfiteuta, o usufrutuário, o usuário, o condômino (CPC, art. 952) e o nu proprietário. Não se estende, porém, ao possuidor direto (ao credor pignoratício, ao locatário, ao depositário), nem ao sucessor de herança ainda não partilhada.
O proprietário ou qualquer um dos legitimados pode propor a ação demarcatória, que é imprescritível e irrenunciável. Segundo o Código Civil os objetivos da ação demarcatória são: levantar a linha divisória entre dois prédios; aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou arruinados.
O proprietário poderá ajuizar essa ação ainda que não esteja na posse do imóvel demarcado, devendo cumular a ação de demarcação com o pedido de restituição das áreas. Donde se infere que há duas espécies de demarcatória: a simples e a qualificada.
A demarcatória simples tem por escopo a sinalização de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar os marcos da linha divisória de dois prédios contíguos. Tem por requisitos:
a) contigüidade de prédios confinantes; se os prédios não forem limítrofes, descabe tal ação;
b) necessidade de se fixar limites novos ou aviventar os já existentes, se não houver certa confusão de limites na linha divisória;
c) a titularidade do domínio dos prédios vizinhos deve ser de pessoas diversas.
Na demarcatória simples, a sentença que a homologa é declaratória.
Será demarcatória qualificada, quando cumular o pedido de fixação de rumos e aviventação dos que já existem com o de restituição de terras indevidamente ocupadas pelo dono do prédio confinante, se o interessado não quiser, antes de mover essa ação, recorrer diretamente aos interditos possessórios. Para tanto, deverá provar que uma parcela de seu terreno, sem área determinada, está, indevidamente, fazendo parte do domínio do seu vizinho. Essa ação é julgada por sentença que faz coisa julgada em relação à propriedade quando a questão relativa a esta houver sido resolvida contenciosamente.
O juiz define a linha divisória, com observância do procedimento processual, baseado em parecer técnico e nos títulos constitutivos dos direitos das partes litigantes. Se quase impossível fixar esta linha, procurará decidir conforme a posse justa de cada um. E se ainda não conseguir delimita-la, repartir-se-á a terra contestada em partes iguais entre os prédios confinantes. E se isso não possibilitar uma divisão cômoda ou economicamente útil, adjudicar-se-á a um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado (CC, art. 1.298).
Segundo o artigo 1.297, §1º, do Código Civil, presume-se, salvo prova em contrário, que as obras divisórias pertencem aos proprietários confinantes, sendo estes obrigados a concorrer em partes iguais para as despesas de sua construção e conservação. Podem ser utilizadas, livremente, por ambos, com a observância das normas que regulam o condomínio, sem que haja quaisquer prejuízos, aos demais comunheiros. Trata-se de condomínio forçado em paredes, cercas, sebes vivas, muros, valas ou banquetas. Ta presunção, entretanto, é juris tantum (relativa).
8. DIREITO DE TAPAGEM:
Pelo artigo 1.297, caput, 1ª parte, do Código Civil, o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano ou rural, para que possa proteger, dentro de seus limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições regulamentares e não cause dano ao vizinho. Além disso, existem direitos e obrigações de vizinhança regidos pelos seguintes princípios:
1) Presume-se (relativa) que os tapumes divisórios entre propriedades confinantes sejam comuns.
2) As despesas de tapagem entre prédios confinantes são comuns, havendo obrigação de concorrerem para elas os respectivos proprietários.
3) Por “tapumes divisórios”, diz o artigo 1.297, § 1º, entendem-se as sebes vivas, as cercas de arame ou de madeira, as valas ou banquetas, ou quaisquer outros meios de separação dos terrenos ou de contenção de animal de grande porte. Trata-se do tapume comum ou ordinário.
4) A obrigação de construir tapumes iguais (tela de arame, grade fina, por ex.) para cercar a propriedade para deter nos seus limites aves domésticas e animais de pequeno porte, ou para outro fim pode ser exigida de que provocou a necessidade da construção deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas (CC, art. 1.297, § 3º). É um interesse particular.
5) Os tapumes deverão ser construídos de acordo com as dimensões estabelecidas em posturas municipais e com os costumes de cada localidade (CC, art. 1.297, § 1º).
6) A linha do tapume deve acompanhar exatamente, no solo, a linha divisória dos prédios confinantes; se houver qualquer confusão de limites, dever-se-á primeiro proceder à sua demarcação para depois construir a obra divisória.
7) Quando for preciso decotar ou arrancar a cerca viva, árvore ou planta, que sirva como muro divisório, os proprietários deverão estar de comum acordo (CC, art. 1.297, § 2º).
8) Não exorbita seu direito o proprietário que colocar ofendículas, por exemplo, cacos de vidro em cima de seu muro, com intuito de ferir quem tenta entrar em sua propriedade, pois isso tem por objetivo a defesa preventiva de seu domínio.
9) Os direitos relativos à conservação, construção e indenização de tapumes poderão ser exercidos judicialmente por meio de procedimentos previstos.
9. DIREITO DE CONSTRUIR:
Constitui prerrogativa inerente da propriedade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos (CC, art. 1.299). O exercício desse direito é limitado em razão dos interesses da coletividade e do mútuo respeito que deve haver em relação às obrigações oriundas da vizinhança.
Para defender-se contra edificações que infringirem normas regulamentares e preceitos de direito civil, o prejudicado poderá, dentro do prazo decadencial de ano e dia, após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio, ou seja, propor ação demolitória; todavia, o magistrado só ordenará a demolição da obra quando for impossível a sua conservação ou adaptação aos regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis. Além disso, que violar aquelas normas deverá, ainda, responder por perdas e danos.
Escoado aquele prazo de ano e dia, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo 1.301, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho (CC, art. 1.302, 2ª parte).
Cabe-lhe também opor o embargo chamado nunciação de obra nova, que só poderá, por sua vez, ser deferida durante a construção, dentro do prazo de decadência de ano e dia (CC, art. 1.301). Se o lesado não embargar nesse lapso de tempo, o infrator adquire a servidão de luz, de modo que o primeiro não poderá erguer construção em seu terreno que vede essa abertura.
O proprietário pode embargar a construção do prédio que invada a área do seu, ou sobre este deite goteiras, bem como a daquele em que, a menos de metro e meio do seu, abra janela ou se faça eirado, terraço ou varanda. Essa distância de metro e meio deverá ser contada a partir da linha divisória e não de outra janela e do prédio confinante. Para atender a fins urbanísticos poderá a Administração Municipal impor um recuo lateral maior.
O Novo Código Civil, no artigo 1.301, § 1º, dispõe que “as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros”. Permitida está, igualmente, a abertura de frestas, seteiras ou óculos para luz ou ventilação, desde que não sejam maiores de 10 centímetros de largura sobre 20 de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso (CC, art. 1.301, § 2º), pois, extrapolando essas medidas, serão tidas como janelas e o proprietário vizinho poderá impugná-las, por propiciar violação à sua intimidade. A existência dessas aberturas de luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, permite que o vizinho, a qualquer tempo, levante construção, ou contramuro, ainda que venha a tirar completa ou parcialmente a luz de que se beneficiava a casa do terreno contíguo (CC, art. 1.302, parágrafo único).
O artigo 1.303 do Código Civil proíbe, em prédio rústico ou rural, construções a menos de três metros do terreno vizinho.
A edificação não pode invadir área pertencente ao vizinho, sob pena de ser embargada; entretanto, se a invasão for de pouca monta, não prejudicando a utilização econômica do imóvel invadido, o infrator não será condenado a demoli-la, mas sim a indenizar o lesado, pagando o justo valor da área que invadiu.
Nas cidades, vilas e povoados, onde as construções devem obedecer a determinado alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando ou colocando traves na parede divisória do prédio confinante, se ela suportar a nova construção, mas para isso terá que pagar, obrigatoriamente, ao vizinho, metade do valor da parede e do solo correspondente, passando a ser condomínio. Logo, não há que se falar em servidão de meter trave. Se é co-proprietário não se está constituindo direito real sobre coisa alheia.
O confinante que construir em primeiro lugar pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno vizinho sem que, por isso, perca o seu direito de haver meio valor dela, se o vizinho a travejar. Hipótese em que o primeiro fixará a largura e profundidade do alicerce. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé, sem que preste àquele caução pelo risco a que a nova obra exponha a construção anterior (CC, art. 1.305 e parágrafo único).
Ante o disposto verifica-se que o dono do prédio contíguo é condômino da parede-meia, podendo usá-la até meia espessura, devendo avisar previamente os demais comunheiros das obras que irá realizar, cuidando de não pôr em risco a segurança e separação dos dois prédios. Não pode sem anuência dos outros fazer, na parede-meia, armários ou obras similares, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto nem demolir parede-meia. Se, porém, no lado oposto inexistir armário, bastará que o condômino dê ciência apenas de que vai executar o serviço, não sendo necessário que obtenha o consenso do outro comunheiro para sua efetivação. A anuência do vizinho apenas será imprescindível para as obras da mesma natureza que estiverem em correspondência com as que ele já fez do seu lado.
É permitido ao vizinho altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o alteamento, desde que custeie a obra, arcando, inclusive, com as despesas de sua conservação, exceto se o outro proprietário contíguo vier a adquirir meação, também na parte aumentada, hipótese em que deverá arcar com metade dos dispêndios (CC, art. 1.307), seguindo-se as normas de condomínio de parede-meia.
Nem lhe será lícito encostar na parede do vizinho, nem mesmo à parede-meia, chaminés especiais, fornos de forja ou de fundição, fornalhas, aparelhos higiênicos, fossas, canos de esgoto, depósitos de sal ou de qualquer outra substância corrosiva ou capaz de causar infiltração ou sérios prejuízos. Essa proibição não alcança chaminés ordinárias nem fogões de cozinha (CC, art. 1.308 e parágrafo único).
Se o proprietário de um prédio contíguo estiver ameaçado pela construção de chaminés, fogões ou fornos, ainda que seja a parede comum, poderá embargar a obra e exigir caução contra os eventuais danos, com exceção, como já dissemos, de fogão ou forno de cozinha ou de chaminés ordinárias (CC, art. 1.308, parágrafo único).
São igualmente ilícitas as construções que poluírem ou inutilizarem, para uso ordinário, o uso de água de poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (CC,art. 1.309), bem como as escavações ou obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais(CC, art. 1.310). Contudo, serão permitidas se apenas diminuírem o suprimento do poço ou da fonte do vizinho, e se não forem mais profundas que as deste, em relação ao nível do lençol de água, desde que não cause prejuízo às pessoas que se servem do manancial.
Não será permitida a execução de obra ou serviço que possa causar desmoronamento de terra ou comprometer a segurança do prédio vizinho, exceto se se fizer obra acautelatória. Mas apesar da realização desta, o proprietário do prédio vizinho terá direito a uma indenização pelos prejuízos que vier a sofrer (CC, art. 1.311 e parágrafo único), pois o dono da obra por eles terá responsabilidade civil objetiva.
Permite-se que o vizinho ou proprietário do imóvel confinante penetre, mediante aviso prévio, no prédio contíguo, com a tolerância de seu dono ou ocupante, para: a) utiliza-lo temporariamente, quando isso for indispensável à sua construção, reconstrução,reparação ou limpeza de sua casa, prédio, edificação ou do muro divisório, bem como à limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes ou ao aparo de cerca viva; b) apoderar-se de objetos ou animais seus que casualmente lá se encontrarem, salvo se estes forem entregues pelo vizinho. Contudo, dera indenizar todos os danos que com isso causar a seu vizinho (CC, art. 1.313, I, II e §§ 1º a 3º).
Lei municipal específica estabelecerá as condições a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso, determinando:
a) a fórmula de cálculo para a cobrança;
b) os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga;
c) a contrapartida do beneficiário.
Consideram-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental. A partir da aprovação da lei específica, são nulas as licenças e autorizações a cargo do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação urbana consorciada.
Lei municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário de imóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel for considerado necessário para fins de:
a) implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
b) preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
c) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social. A mesma faculdade poderá ser concedida ao proprietário que doar ao Poder Público seu imóvel, ou parte dele, para os fins acima arrolados. A lei municipal estabelecerá as condições relativas à aplicação da transferência do direito de construir.
CONDOMÍNIO
A) CONCEITO:
Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunhão. Se recair tal comunhão sobre um direito de propriedade tem-se na concepção de Bonfante, o condomínio ou compropriedade, a que Clóvis considerou como um estado anormal de propriedade; uma vez que, tradicionalmente, a propriedade pressupõe assenhoramento de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito, a existência de uma co-titularidade importa uma anormalização de sua estrutura.
Daí o motivo das grandes dificuldades doutrinárias que pretendem explicar o conteúdo jurídico do condomínio. Bonfante distribui essas concepções teóricas em dois grupos:
a) Teoria da propriedade integral ou total, que vislumbra no condômino um só direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais consortes. Adepto desta doutrina é Scialoja, ao asseverar que o condomínio constitui relação de igualdades, que mutuamente se limitam.
b) Teoria das propriedades plúrimas parciais, para a qual cada condômino só é dono apenas de sua parte ideal, havendo no condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, suja reunião é que daria origem ao condomínio.
A posição de nosso Código Civil é a mesma da teoria da propriedade integral, já que se distribui entre todos a utilidade econômica do bem e o direito de cada um dos consortes, em relação a terceiro, abrange a totalidade dos poderes do domínio, podendo reivindicar de terceiros a coisa toda e não apenas sua parte ideal. Entretanto, em suas relações internas, o condômino vê seus direitos delimitados pelos dos demais consortes, na medida de suas quotas, para que seja possível sua coexistência. Concede-se a cada consorte uma quota ideal qualitativamente igual da coisa e não uma parcela material desta; por conseguinte, todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem, sofrendo limitação na proporção quantitativa em que concorrem com os outros comunheiros na titularidade sobre o conjunto. Deveras, as quotas-partes são qualitativamente iguais e não quantitativamente iguais, pois, sob esse prisma, a titularidade dos consortes é suscetível de variação.
Segundo Caio M. S. Pereira, temos condômino quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o todo e casa uma de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas.
B) CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Quanto à sua origem pode ser:
a) convencional ou voluntário, se resultar do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. Essa convenção pode estabelecer, por exemplo, a quota que caberá a cada comproprietário; no silêncio dessa manifestação, pelo art. 1.315, parágrafo único, do Código Civil, presumir-se-á, até prova em contrário, a igualdade dos quinhões;
b) incidente, fortuito ou eventual, quando ela vier a lume em razão de causas alheias à vontade dos condôminos, como ocorre com a doação em comum a duas ou mais pessoas; com a herança deixada a vários herdeiros ou legado destinado a muitos legatários, pois o de cujus poderá ter deixado, em comunhão, por testamento, determinado bem aos herdeiros ou legatários; com os direitos de vizinhança ou com qualquer outra hipótese em que o estado de comunhão provenha de um fato que não tenha decorrido de ato volitivo dos consortes;
c) forçado, necessário ou legal, quando derivar de imposição de ordem jurídica, como conseqüência inevitável do estado de indivisão da coisa. São exemplos da comunhão forçada: em paredes, cercas, muros e valas, na formação de ilhas.
Quanto ao seu objeto pode ser de:
a) comunhão universal, se compreender a totalidade do bem, inclusive frutos e rendimentos;
b) comunhão particular, se se restringir a determinadas coisas ou efeitos, ficando livres os demais, como ocorre no condomínio de paredes, de tapumes e de águas.
Quanto à sua necessidade pode ser:
a) ordinário ou transitório, quando oriundo ou não de convenção, vigora durante um certo lapso de tempo ou enquanto não se lhe ponha termo, mas que sempre e em qualquer momento pode cessar;
b) permanente, quando é o condomínio forçado, que não poderá extinguir-se dada a natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou ou do exercício do direito correlativo.
Quanto à sua forma ou modo de ser pode ser:
a) pro diviso, quando a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem, como ocorre no condomínio em edifícios de apartamentos. Logo, por outras palavras, esse condomínio pro diviso ocorre quando os consortes, com a aprovação tácita recíproca, se instalam em parte de área comum, exercendo sobre ela todos os atos de proprietário singular e com exclusão de seus condôminos como se a gleba já tivesse sido partilhada;
b) pro indiviso, quando a comunhão perdura de fato e de direito; todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se localizando no bem, que se mantém indiviso.
C) DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS:
O condomínio confere aos seus titulares uma série de direitos, porém, em face da existência da pluralidade de sujeitos, o respeito aos direitos recíprocos dos condôminos impõe a cada um restrições que criam direitos e deveres de uns em relação aos outros. Entretanto, para que se possam configurar esses direitos e obrigações, é preciso saber, exatamente, em que consiste a parte ideal.
A quota ideal é o elemento que possibilita calcular o montante das vantagens e dos ônus que podem ser atribuídos a cada um dos comunheiros. Em regra, essa quota deverá estar fixada no título determinador do condômino; todavia, em caso de dúvida, presumem-se iguais os quinhões (CC, art. 1.315, parágrafo único).
Porém, cada condômino é dono, por sua parte, da coisa comum, na sua integralidade; logo seu direito não se limita apenas à quota ideal, estendendo-se a toda a coisa. De maneira que os comproprietários têm direitos e obrigações sobre sua fração ideal e sobre a coisa comum. Em relação à sua quota-parte têm uma certa autonomia para praticar atos jurídicos permitidos aos proprietários, e no que concerne à coisa comum só podem praticar atos que dependem do consentimento dos demais consortes ou da deliberação da maioria.
Procuraremos analisar os direitos e deveres dos condôminos em suas relações internas e em suas relações com terceiros. No que diz respeito às suas relações internas:
a) Cada consorte pode, segundo o art. 1.314, 1ª parte, do Código Civil, usar da coisa conforme seu destino e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão. A intenção da lei pátria foi dizer que o condômino pode usar a coisa conforme sua destinação, ou seja, sua utilização prática. É evidente que se o comproprietário não pode usar livremente, não lhe é permitido excluir os demais comunheiros, pois a coisa não pertence a um, mas a todos, devendo sempre resignar-se à deliberação da maioria. A vontade dos demais condôminos pode decidir soberanamente sobre a destinação do bem; daí a afirmação de Barassi, de que há debilidade do condomínio. Na utilização do bem o condomínio deve ater-se à destinação econômica da coisa e atender aos interesses do condomínio, em obediência ao que dispõe o art. 1.314, parágrafo único, 1ª parte, do Código Civil: “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso e gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”. Em face dessas conclusões, o art. 1.314, 1 ª parte, deve ser assim entendido: o condômino pode usar o bem, de acordo com sua destinação, desde que não impeça que os demais consortes possam também exercer seus direitos. Duas são as possibilidades que decorrem do direito de usar e gozar da coisa sob condomínio. A primeira é que “o condômino é obrigado, na proporção da sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”(CC, art. 1.315; CPC, art. 275, II, b, e Lei n. 9.099/95, art. 3°, II). A segunda é que cada consorte responde aos demais pelos frutos que percebeu da coisa comum, sem o consenso dos outros, bem como pelos danos que lhe cause (CC, art. 1.319).
b) Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa (CC, art. 1.314, 2ª parte), respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais consortes. “Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”, e, “sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço” (CC, arts. 504, parágrafo único, e 1.322 e parágrafo único). A venda feita pelo condômino a estranho, com preterição dos demais, será resolúvel, pois só será definitiva se, após o decurso do prazo de decadência de 180 dias, contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da venda, não houver nenhuma reclamação dos outros comunheiros. Se, contudo, for divisível a coisa comum, pode o consorte alheá-la, sem qualquer preferência para os demais comproprietários. A doutrina e a jurisprudência têm entendido que, quando o consorte vende sua parte ideal, localizando-a, indicando área, divisas e confrontações, essa venda só prevalecerá se no decorrer do processo divisório o quinhão do condômino-vendedor for exatamente a parte objetivada no contrato de compra e venda, sendo, portanto, condicional esse negocio jurídico, pois se o seu quinhão não coincidir com o atribuído ao vendedor, desfeito estará.
c) Cada consorte tem o direito de gravar a parte indivisa (CC, art. 1.314, in fine), sendo evidente que não pode gravar, hipotecar, por exemplo, a propriedade sob condomínio, em sua totalidade, sem o consentimento dos demais comproprietários. Já o mesmo não se dá quando se trata, exclusivamente, de sua respectiva parte indivisa ou se o bem for divisível. É o que estatui o art. 1.420, § 2°, do novo Código Civil: “a coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver”.
d) Se um dos comunheiros contrair dívida em proveitos da comunhão e durante ela, responderá, pessoalmente, pelo compromisso assumido, mas terá contra os demais condôminos ação regressiva (CC, art. 1.318). Somente o que assume a dívida responde perante o credor, mas se acionado, pode reembolsar-se à custa dos outros consortes. Porém, se a dívida tiver sido contraída por todos os condôminos, sem discriminação da parte de cada um e sem que se estipule a solidariedade, entende-se que casa qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum, e, desta maneira, o débito será solvido e sobrado (CC, art. 1.317). Nada obsta que o condômino venha a eximir-se do pagamento de despesas e débitos, desde que renuncie, expressamente à sua quota ideal. O condomínio, então, passará a vigorar somente entre os condôminos remanescentes. Aqueles comproprietários, que vierem a pagar aquelas despesas e dívidas, adquirirão a parte ideal do renunciante, na proporção dos pagamentos que efetuarem. E se nenhum condômino fizer os pagamentos cabíveis ao renunciante, a coisa comum será dividida, conforme o estabelecido no título ou, na omissão deste, em partes iguais, respondendo o quinhão de cada um pelos dispêndios da divisão (CC, arts. 1.320 e 1.316, §§ 1° e 2°). Observa Matiello que “sendo impossível física ou juridicamente a divisão, e havendo renúncia de um dos consortes sem assunção dos ônus pelos demais, a coisa comum será levada à venda. O produto assim obtido partilhar-se-á entre os condôminos remanescentes, após efetuados os pagamentos das despesas e dívidas”. Pela Lei n. 11.101/2005, art. 123, § 2°, nos casos de condomínio indivisível de que participe o falido, o bem será vendido e deduzir-se-á do valor arrecadado o que for devido aos demais condôminos, facultada a estes a compra da quota-parte do falido nos termos da melhor proposta obtida.
Nas relações externas entre consortes e terceiros, a posição jurídica de condômino não se bitola pelo valor de seu quinhão; a proporcionalidade de sua quota ideal só tem relevância na gradação da intensidade da ação entre os próprios condôminos. Logo, o comunheiro pode agir em relação a terceiro sem se restringir ao valor de sua quota:
a) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente, sem o consenso dos demais consortes e até mesmo contra a vontade destes (CC, art. 1.314, 2ª parte); na qualidade de compossuidor pode defender sua posse contra outrem (CC, art. 1.199; CP, art. 156; CPC, art. 934, II), recorrendo aos interditos possessórios. De maneira que, sendo violado o direito de propriedade por um terceiro, cada um dos comproprietários se presume representante dos demais para propor ação de reivindicação ou possessória contra esse terceiro, que venha a esbulhar ou turbar a posse da coisa indivisa. Tais ações, intentadas por um dos condôminos contra terceiro, versam sobre todo o imóvel indiviso e não apenas sobre a fração ideal daquele que as move; da mesma forma a sentença aproveita a todos os comunheiros e não só ao autor.
b) Como, pelo art. 1.314, parágrafo único, 2ª parte, do Código Civil, a nenhum condômino é lícito, sem prévia anuência dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranho e como cada condômino pode reivindicar, sem aquiescência dos demais, lícito lhe será fazer uso do direito de retomada do imóvel locado, desde que se configurem certas circunstâncias legalmente previstas. Assim poderá pedir a retomada para uso próprio, com base nos seguintes fundamentos: a indivisibilidade da coisa comum não subtrai ao condômino a qualidade de proprietário de seu quinhão ideal; o condômino tem preferência para o contrato de locação em condições iguais ao estranho (CC, art. 1.323); existindo já uma locação, prescinde-se do consentimento da maioria, pois a retomada decorre do próprio direito de preferência a que faz jus o consorte; a jurisprudência, em decisões recentes, entende ser livre o exercício do direito de retomada, mesmo sem prova da concordância dos demais consortes; não se lhe reconhece, porém, o direito de retomada, se o ocupante do imóvel for outro comproprietário.
E) ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Pertencendo uma coisa a vários indivíduos, todos poderão dela fazer uso, dentro dos limites de sua destinação econômica, auferindo todas as suas vantagens, sem prejuízo de qualquer um deles.
Ocorrendo ausência, incapacidade ou mesmo desentendimento que impeça ou torne difícil o uso do bem, cabe aos consortes deliberar se ele deve ser vendido (CC, art. 1.322), ou alugado, ou administrado (CC, art. 1.323).
Em caso de venda de coisa comum, sendo esta indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais, o apurado será repartido entre eles, mas se deverá preferir, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os comproprietários aquele que tiver no bem benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. E se nenhum deles tiver benfeitorias na coisa comum e participarem todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa, àquele que oferecer maior lanço proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho (CC, art. 1.322 e parágrafo único). Venda esta que só não se efetivará se a unanimidade dos condôminos entender que não é conveniente.
Se todos concordarem que não se venda, à maioria (CC, art. 1.325) competirá deliberar sobre a locação ou administração da coisa comum (CC, art. 1.323).
Calcula-se essa maioria pelo valor dos quinhões (CC, art. 1.325) e não pelo número dos consortes. Só obrigarão as deliberações que forem tomadas por maioria absoluta, ou melhor, por votos que representem mais de meio valor total. Se por exemplo houver empate ou falta de quorum, ou não sendo possível alcançar maioria absoluta, qualquer condômino, ouvidos os outros, mediante requerimento, poderá remeter a decisão ao magistrado. E se houver dúvida quanto ao valor do quinhão, este será avaliado judicialmente (CC, art. 1.325, §§ 1° a 3°).
Decidindo-se em sua maioria pela locação da coisa comum, deverão os comunheiros concordar a respeito do preço, obedecendo-se, como na venda, o direito de preferência, tendo-o aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o que possuir o maior quinhão, excluindo-se assim os demais.
Cada condômino receberá o aluguel que será distribuído conforme o estipulado, e na falta desta estipulação, em proporção à sua quota (CC, art. 1.326).
Optando a maioria pela administração, os comunheiros deverão, desde logo, escolher o administrador (CC, art. 1.323, 1ª parte), que passará a ser o representante comum, de modo que tudo que for feito por ele obrigará os demais, não sendo, contudo, necessário que se escolha um dos condôminos. Estranho também poderá ser o administrador; entretanto, é conveniente que seus poderes e deveres sejam precisamente delimitados. Deverão, ainda, os comproprietários deliberar a respeito do regime de administração, da remuneração, das funções do administrador e da prestação de contas.
Se não houver, todavia, deliberação sobre quem deverá ser o administrador, presume-se que o mandatário ou representante comum é aquele consorte que, por iniciativa própria, resolve assumir a gestão da coisa sem que haja oposição dos demais. Por mandato tácito ele passa a representar os demais (CC, art. 1.324), devendo não só prestar contas de todos os seus atos, com direito ao reembolso das despesas que tiver com a administração da coisa, mas também administrar sem qualquer retribuição, a não ser que haja prévio consentimento dos outros comproprietários a esse respeito. Só lhe serão conferidos poderes não exorbitantes à simples administração (conservação, aquisição e venda de produtos, etc.), dado que não lhe será lícito alienar o bem, ou conferir posse, uso ou gozo do imóvel a estranho (CC, art. 1.314, parágrafo único), sem a anuência dos demais condôminos. Apenas lhe será permitido dispor das coisas que, ordinariamente, são destinadas à venda, como alienação de frutos e produtos de uma propriedade agrícola.
Os frutos da coisa comum, em administração, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões (CC, art. 1.326).
F) EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO:
Embora haja casos em que o condomínio tem duração indefinida, em razão de disposição legal (condomínio forçado) ou de sua própria natureza, dado sua indivisibilidade (prédio indivisível), em regra, em se tratando de condomínio ordinário, objetivando bem divisível, o estado de comunhão é transitório e qualquer condômino tem o direito de exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão (CC, art. 1.320).
Daí os corolários que decorrem dessa transitoriedade:
a) os condôminos podem deliberar que a coisa fique em estado de indivisão, porém tal indivisibilidade não pode ser pactuada por prazo superior a 5 anos, embora seja possível que e ajuste uma prorrogação (CC, art. 1.320, § 1°);
b) se a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou testador, não poderá ela exceder ao prazo de 5 anos (CC, art. 1.320, § 2°); e, se, porventura, houver omissão do autor da liberalidade quando ao tempo de duração daquele estado de indivisão por ele exigido, entender-se-á que o foi somente por cinco anos. Vencido tal prazo, os condôminos poderão requerer a divisão ou, se acharem mais conveniente, prorroga-lo por mais cinco anos;
c) se se convencionar indivisão por prazo superior a 5 anos, automaticamente a este se reduz;
d) a ação divisória é imprescritível, pois, a todo tempo, pode ser promovida a divisão (CC, art. 1.320); entretanto, se cessar o estado de comunhão pela posse de um dos consortes por prazo superior a 15 anos, tem-se a prescrição aquisitiva e o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão. O mesmo se dará se vários comunheiros possuírem, por 15 anos, suas respectivas porções materialmente determinadas no solo, como se tivesse ocorrido uma divisão.
e) a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o magistrado determinar a divisão da coisa comum antes do prazo (CC, art. 1.320, § 3°).
A divisão da coisa comum poderá ser amigável ou judicial. A amigável efetua-se por escritura pública, em que intervenham todos os consortes, desde que maiores e capazes. A judicial ocorre quando não houver acordo entre os condôminos ou quando um deles for incapaz, cabendo, então, ao judiciário decidir as questões e as dúvidas levantadas pelos interessados.
Pelo art. 1.321 do Código Civil aplicam-se, no que couber, à divisão do condomínio as regras de partilha da herança (CC, arts. 2.013 a 2.020).
Tanto a divisão amigável como a judicial têm efeito declaratório e não constitutivo, pois tão-somente declaram a porção real de propriedade correspondente à fração ideal de cada comproprietário, substituindo-se o estado de compropriedade pelo de propriedade. Não obstante ser esta a orientação doutrinária, há quem nela vislumbre, como Antônio Cicu, um caráter constitutivo, argumentando que com a divisão se opera uma sub-rogação real, em que a quota individuada substitui a quota ideal do consorte. Nítido é o caráter declaratório da divisão, pois com ela não se confere propriedade aos condôminos; seus direitos já estão estabelecidos no título e remontam à data deste, produzindo, portanto, efeitos ex tunc, havendo apenas a concretização da quota ideal de cada condômino, que de abstrata passa a ser concreta, certa ou individuada. Antes da divisão cada comproprietário é dono da totalidade da coisa, tendo uma quota ideal sobre ela; depois da partilha esse seu direito de propriedade fixa-se, concretamente, no quinhão que se lhe adjudica.
Além da divisão, constitui modo terminativo do condomínio a venda da coisa comum, repartindo-se o apurado, quando esta for indivisível (CC, arts. 87 e 88) ou quando os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os demais (CC, art. 1.322, 1ª parte).
Para que se realize esta venda basta anuência de um só dos consortes, pois para que se não venda é essencial que todos concordem.
Esta venda poderá ser amigável se inexistirem divergências entre os comunheiros. Caso contrário dever-se-á requerer a alienação judicial, a qualquer tempo, de acordo com o rito prescrito nos arts. 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil; hipótese em que o bem será vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em iguais condições prefere ao estranho; entre consortes o que tiver na coisa benfeitoria de maior valor, e, não havendo, o de maior quinhão (CPC, art. 1.118, e CC, art. 1.322, in fine). E de nenhum dos comproprietários tiver benfeitoria na coisa comum e se seus quinhões forem iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicá-la àquele que oferecer o melhor lanço, procurar-se-á efetuar licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada ao que fizer a melhor oferta, preferindo-se, assim, em condições iguais, o consorte a um estranho. E não havendo interesse de qualquer dos condôminos, adjudica-se o bem àquele estranho que deu o lanço maior (CC, art. 1.322, parágrafo único). Praceado o bem, deduzidas todas as despesas, o preço obtido será repartido entre os condôminos proporcionalmente ao valor de seus quinhões.
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